维护购房者权益，一方面需要主管部门严格市场监管，打击违规行为；另一方面需要广大群众掌握一定的购房常识，避免消费误区和陷阱，从而顺顺利利完成房产交易。洛阳市住房保障和房产服务中心组织人员对房地产市场常见、易发的问题或纠纷进行梳理，对商品房、二手房交易进行温馨提示，供广大市民参考。  一、商品房购房注意事项 1.全面了解情况选房源。 购房是人生大事，从第一步选房就应该全面考虑，理智选择房源。一看地段，如出行、购物、娱乐、健身、就医、就读等配套设施是否完备。二看价格，同一地段，各楼盘的价格有时有很大的差异，购房者应从户型、面积、实用功能、小区配套等方面去对比，找出最便宜的，又能令自己最满意的房子。三看费用，物业费的高低在一定程度上反映了物业服务的水准，但是高收费未必是好的服务；通过分析计算开发商的开发成本，来确定房价值不值。四看车位、绿化率，对于一般的小区，车位比能达到1:0.6就可以了，绿化率则与小区环境密切相关。五看得房率，了解公摊系数，计算所购住房的使用面积。 2．不要购买没有预售证的房产。 商品房上市之前要办理“五证”，分别为为《建设用地规划许可证》、《不动产权证》（原国有土地使用证）、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。其中《商品房预售许可证》是最后办理的，也代表着前期手续齐全，可以合法上市销售，登录洛阳市住房保障和房产服务中心门户网站可以了解各项目预售办理情况。购买“五证”不全的房产易极易造成不能交房、无法办理不动产权证书等不良后果，存在极大风险。 3.不要购买存在风险的房屋。 不要购买还没有取得《不动产权证》（原国有土地使用权证）、尤其是没有完成征收或正在征收土地上的房屋（房号），甚至是还没有建设的房屋(房号），此类房屋风险极大。城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，这些房屋不属于商品房，有些项目承诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。同时应注意购买房产是否存在抵押等权利限制情况。 4.慎重签订合同。 开发企业与购房群众要在洛阳市住房保障和房产服务中心的网签系统上签订正式的购房合同（河南省工商局（市场监督管理局）和河南省住建厅制定的2014版商品房买卖合同），购房群众签订商品房买卖合同要慎重，要仔细阅读、充分沟通、完整理解合同条款及补充条款。不要轻信口头承诺，对承诺事项和内容要求应写入购房合同，写入合同的承诺和内容具有法律效力。 5.注意土地使用年限。 出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。 6.明确约定抵押权的处理方式。 为筹集建设资金，开发商的预售商品房往往设定有土地抵押权或在建工程抵押权。因抵押权的权益具有法律上的优先性，若处理不当，会对购房人最终行使和享有预售合同的权利带来很大障碍和困扰。一般来讲，开发商应当在签订预售合同前注销所售房屋的在建工程抵押，消灭抵押权；对土地抵押权，购房人需与开发商在合同中认真约定抵押权消灭的时间、条件等，并在开发商违约后及时主张权利，督促开发商还款清押或提供履约担保，防止更难处理的麻烦。 7.明确约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任。 我市预售合同示范文本从交房必备法律文件和法律手续入手，对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人最基本的权益。但示范文本已有的内容并不能完全满足所有购房人的需求。比如正式水、电、气、通信等附属设施的可开通时间等示范文本没有明确，附件中的各项配套设施的建设和交付也独立于房屋交付，对此有特殊要求的购房人需通过补充约定等形式，将相关条件纳入房屋交付条件中，才能在发生预期之外的情况时得到相应的法律救济。 开发商迟延交房的责任主要分为迟延交房的违约金、赔偿金和购房人解除合同的权利两个层次。除内容要周全外，还需注意开发商迟延交房责任与购房人迟延付款责任之间的对等性。 8.仔细了解开发商的按揭政策。 开发商就商品房项目的按揭贷款业务，通常都与一家或几家商业银行建立合作关系，有的合作关系不允许购房人在合作银行之外申请贷款。同时，有的商品房项目因不符合公积金贷款的条件，不能申请公积金贷款。需要用按揭贷款支付房款的购房人，在签订预售合同前，需认真了解相关政策，避免在筹措房款中发生意外。 9.完整保存资料。 注意保存楼盘宣传资料、购房合同、付款票据等相关凭证，一旦发生纠纷可通过司法途径维护自身权益。 10.依法维权。 房地产开发、建设及销售属于市场行为，购房人购买商品房属于经济生活的范畴。如果购买“五证”不全的房屋，出现后续问题和纠纷应当遵照市场规则依法解决。 建议广大市民不要恐慌性购房，不要轻信、参与、传播各类炒房活动，应根据需要理性购房，以免造成不必要的损失。在购房过程中如有疑惑，请及时咨询市住房保障和房产服务中心。 二、二手房购房注意事项 1.选择在房产管理部门备过案的中介机构。房地产经纪机构未按要求备案开展经营的，属违规行为。 2.房产证件要齐全。没有不动产登记证（房产证）的房屋不能正常办理交易，持老房产证的要关注房产土地手续是否具备正常办理交易条件。 3.房产产权要明晰。买方要求卖方配合到不动产登记部门查看房产是否处于查封、抵押、保全等不能交易的状态。 4.核实卖方的身份。房产有共有人的，买房人应当和全部共有人签订三方居间合同和房屋买卖合同。房产所有人委托其中一个人或者第三人处理房产交易事务的，应出具经过公证的委托书。 5.关注房产的性质。除商品房外，还存在房改房、安居工程、经济适用房等政策性住房。这些住房，在转让时有一定限制，需要缴纳土地出让金等费用，要避免买卖合同与政策、法律冲突。 6.交易费用要算明白。第一类是房产中介收取的服务费用，买卖双方可以要求中介机构在签合同前将服务费用讲明算清；第二类是二手房交易税费，包括营业税、契税等，要关注营业税是否超过免征的年限，继承房产或者受赠房产个人所得税相对较高等问题。 7.购房需要贷款的签订居间合同前要确认贷款资格。贷款方要到银行咨询确认是否具备贷款资格，防止居间合同签订后，因贷不到款或者贷不足款违约，承担居间服务费不退和赔偿违约金的风险。 8.交易资金要办理资金监管。按照规定，凡是通过中介机构进行二手房交易的，为保障交易资金安全，都要对买方自有资金部分进行监管。 9.看二手房的物管等费用是否有拖欠。买方应要求卖方缴清物业管理费、水、电费以及三气（天然气、暖气、煤气）等费用。 10.慎重签订居间合同。一是不要听信口头承诺，买卖双方和中介方的承诺均要在合同里书面体现；二是明确违约责任；三是要慎重、冷静签订居间合同，签订前仔细研究条款，或请人帮忙把关。 三、经适房申购注意事项 1.详细了解经适房认购条件及信息。申购经适房需符合有关规定，并关注市住房保障和房产服务中心网站（http://www.lyzbj.org.cn）及《洛阳日报》《洛阳晚报》公开发布的经适房认购公告，及时掌握认购信息。 2.学习并掌握网上报名操作。经适房认购公告发布后，市住房保障和房产服务中心网站会准时开通网上注册、报名系统。请报名家庭在报名时，务必认真阅读《经济适用住房网上注册及报名须知》等文件后再进行相关操作。 3.注重家庭信用。申请家庭的填写信息务必准确、属实。恶意注册或填写虚假信息骗购经济适用住房的，将列入我市保障房信用黑名单，根据国家有关规定取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。 4.切勿轻信他人，谨防上当受骗。申请者切勿听信他人的虚假信息，必要时可到市住房保障和房产服务中心了解相关情况，也可拨打咨询电话：64818036。 5.关注摇号分配过程。目前，我市经适房分配采取电脑摇号的方式进行，请广大市民关注市住房保障和房产服务中心网站，获取收看方式。 四、公租房申请注意事项 1.申请公共租赁住房保障需具备条件。城市无住房家庭（含持洛阳市区居住证人员）在本市中心城区无住房。新就业人员［城市区居民户口；具有中职、中专（含普通高中）以上学历；毕业不满5年；已与用人单位签订1年以上劳动（聘用）合同；在本市中心城区无住房］。外来务工人员［已缴纳社会保险；已与用工单位签订1年以上的劳动（聘用）合同；在本市中心城区无住房］。 2.申请材料及流程。只要符合申请资格的城市区无房家庭到所在区住房保障部门，外来务工、新就业者到务工单位工商注册地所在的区住房保障部门咨询并领取申请审批表或者在住房中心门户网站下载，并提交家庭成员身份证、户口簿、劳动（聘用）合同、社会保险缴纳证明等原件及复印件。经过初审、复审、公示程序，进入轮候选房。 3.所有办理环节均不收取任何费用。望广大民众不要听信缴纳所谓的费用可以选到房的说法，防止上当受骗。 五、房屋租赁登记备案注意事项 1.房屋租赁登记备案条件：房屋租赁合同订立、变更、续租和终止的，租赁当事人应当在30日内办理房屋租赁登记备案。 2.申请材料：洛阳市房屋租赁合同登记备案申请书；出租人和承租人的身份证明；房地产权证书或其他合法权属证明；房屋租赁合同；房屋转租的,原出租人同意转租的书面证明；出租委托代管房屋的,需提交委托人授权出租的书面证明。 3.房屋租赁登记备案办理：洛阳市民之家一楼B06窗口办理，电话：65500849。住房租赁也可通过房屋租赁信息服务平台实施网上房屋租赁登记备案。 具体程序： （1）扫描二维码下载洛阳房管APP （2）实名注册 （3）租赁当事人身份确认（出租人、承租人） （4）房源确认网签 （5）租赁备案 
洛阳房管APP二维码 4.办理房屋租赁登记备案不收取任何费用，手续齐全，1个工作日办结。 5.不能租赁的房产：属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；经鉴定为危险房屋的；违反规定改变房屋使用性质或者用途的；设计用途为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室的,不得出租供人员居住；有法律、法规和规章规定禁止出租的其他情形的。 六、房屋专项维修资金缴存及使用 1. 房屋专项维修资金办理缴存需携带的资料：购房合同原件；购房人身份证原件；若面积有误差，需提交补充协议原件。 2.申请使用专项维修资金应具备的条件：该房屋产权人必须交付首期维修资金；该房屋维修部位必须是在保修期满后；该房屋维修部位属共用设施、共用设备；非人为损坏。 3.申请使用专项维修资金流程：①相关业主或业主委员会、物业服务企业、社区居民委员会（以下简称申请人）根据维修和更新、改造项目提出使用建议；②住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主通过使用建议；③申请人组织实施使用方案；④申请人持有关材料，向市维修资金管理中心申请列支；⑤市维修资金管理中心审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；⑥专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 4.在城市区设置4个便民使用点。电话：老城：63960229，西工：80899308，涧西：64318890，洛龙：65590165。 |
