[房产测评]中弘卓越城二期：涧西好房，这项指标却让业主无不尴尬

本期我们测评的是中弘卓越城二期，这个楼盘位于涧西区联盟路与武汉路交汇处。开发商洛阳中弘卓越置业有限公司曾在这个位置开发了恒泰苑和卓越城一期，除此之外中弘集团还开发有中富锦园、中弘新天地、新中富中心、中央广场和中弘府邸项目，中弘集团也是洛阳本土实力较强的地产开发商。

中弘卓越城二期所在社区形成较早，因此这里的交通出行、生活配套、医疗教育等配套设施丰富，但是该区域人口居住密度也较高，目前交房的中弘卓越城二期1号和3号楼为40层高层、2号和5号楼是33层高层。

高密度居住情况下，人们的生活品质会受到影响，要克服这个显著的不利因素，需要开发商通过完善小区规划和物业管理加以化解，那么中弘卓越城二期，能否给业主带来一个舒适的居住环境呢？请看本期测评。

(每个评测项目满分10分)

1.社区品质评分7分

“寸土寸金”的地段开发商必然物尽其用，据中弘卓越置业公开资料介绍，卓越城二期将被打造成集中式商业中心和一站式大型商业集群。二期项目将建有恒温室内泳池、星级院线、精品商街、美食街等，项目还包括商务写字楼、公寓、购物中心和开放式生活街区。

作为一个高密度居住社区，小区中心花园栽种的绿色植物面积不大，树类植物较少显得零散，草地上蜿蜒的步道增加了绿地的承载能力。小区中心花园建有一个欧式走廊和亭子、三个童话造型的动物雕塑、七个健身器械、若干户外桌椅，这些设施营造出一种欧式生活氛围。总体讲整个花园的承载能力有限，在未来业主入住率高的情况下，院内花园会明显拥挤。

卓越城二期建筑物外墙面使用了土色瓷砖，玻璃窗体是深咖啡色断桥铝，建筑物外立面整体色彩搭配均衡。瓷砖装饰在建筑的公共部位使用面积很大，在楼栋入户区域、电梯出入口、业主门口等位置，使用了不同色泽的瓷砖，给人庄重、素洁的感觉。

1、2、3、5四栋楼均采用两梯五户的设计，电梯一个是长形（俗称担架梯）一个是方形，使用的是西继迅达品牌。由于小区住户密度较高，未来上下班高峰期，可能存在电梯等待时间较长情况。

卓越城二期还规划有商街和写字楼，据售楼人员讲，未来电影院、美食街和各种商业机构都会进驻，这些商业设施会为居民生活带来便利。

小区内为人车分离设计，机动车和非机动车停车场均设置在地下，负一楼有专用的非机动车停车区，但在我们测评时，还未见安装电动车充电设施，负一楼部分和全部的负二楼被开辟为停车场。开发商数据显示，卓越城二期共有住宅2232套，停车位1520个，预计未来停车位将会比较紧张。

2.户型分析评分7分

本次参与户型分析评测的为2号楼2单元约125平米三室两厅两卫户型。卓越城二期户型都为小户型或小三房户型，面积最小的是40平米一室一厅户型。以习惯大户型的洛阳人看来，125平米的小三室户型显得比较紧凑，同时卧室面积也被压缩用以增加客厅面积。

对于该125平米户型来说，整体布局合理、主卧客厅动静分离，南北通透。此户型的厨房非常紧凑，但长方形的格局提升了利用效果。北部两个次卧面积较小，在采用了近乎通体的大型玻璃窗后，室内变得比较明亮，因此没有造成明显的拥挤感。但是南面主卧相对采光不足，窗户集中于一侧，导致整体照明不均匀。主卧卫生间和客卫相连，两个卫生间都是暗卫，采光和通风均不太好。

该房型客厅区域和南侧阳台连为一体，这样视觉上整个客厅比较宽大，但由于没有北侧阳台，所以客厅会和晾晒区融为一体，在观感上显得杂乱。用餐区位于大门入口，和厨房门、卧室门、客卫们形式四门包围，餐桌三边是走道，因此就餐时感觉可能不佳。

3.区域配套评分7.5分

卓越城二期周边基本生活配套丰富，但由于地处老旧街区，因此周边的休闲设施如公园、体育场等缺乏。

目前卓越城二期学区划片还不明确，参考旁边的恒泰苑学区，该小区应该属于西苑路实验小学的划片范围。小区临近的学校还有：涧西区实验小学、中信一小、中信二小、南华实验小学、洛耐小学、四十八中和九中。

小区居民就医很便利，洛阳市第七人民医院就在小区旁边，到东方医院距离在1.7公里，距离河科大一附院在4公里左右。

卓越城二期距离洛阳城市商圈也很近，距离上海市场约2.4公里、万达广场约4.7公里。小区周边还有大张超市南华店、南源农贸市场和康滇路菜市场，业主购买日常生活用品很便利。

4.物业服务评分7分

卓越城二期小区的物业为中弘集团下属的物业公司，根据中弘官网信息，该物业公司在2015年被评为年度“洛阳市物业服务优秀企业”，在2016年 “中弘卓越城”被评为涧西区“三星级小区”以及2016年度洛阳市物业管理优秀住宅小区。

卓越城二期物业收费为1.2元/月平米，在洛阳属于中高价位。搜集网上消息发现，中弘卓越物业服务没有不良投诉信息。由于卓越城二期小区刚刚交房，享受到相关物业服务的业主并不多，我们从有限的**获知，大家对该物业服务比较满意。

5.交通出行评分9分

卓越城二期周边交通出行非常便利，自驾、公交和地铁轨交均覆盖该小区。小区周边有城市主干道西苑路、联盟路和武汉路，距离中州西路在0.5公里以内，距离洛阳环城高速周山站约4.7公里，距离正商城位置的西环约2.5公里。小区周边有公交8、14、21、29、35、46、69、70、75和103等十条线路。未来地铁一号线建成通车后，武汉路站距离这个小区仅有几百米远。

6.不利因素（不参与评分）

对于广大业主来说，卓越城二期的不利因素主要在于采光和周边商业对环境的不良影响，以及周边道路拥堵问题。

由于3号和5号楼位于1号和2号楼的正南面，因此后面的两栋楼的处于比较底层位置的户型采光比较困难，而位于北侧的天泽璟园正在开发中，虽然不会影响小区未来的采光，但会减缓空气流通速度，未来夏季的热岛效应会比较明显。

中弘卓越城二期大力招商中的武康巷特色美食街位于小区周边商铺，而餐饮产生的空气污染和噪声是比较严重的，这会影响居住楼层较低的业主的日常生活，特别是夜间生活。

交通方面，由于小区周边道路武汉路、联盟路和西苑路道路通行能力一般，在上下班高峰时，容易出现拥堵情况。

总评得分7.5分

项目优势

1.小区整体品质较高；

2.区位优势明显、交通便利，享受未来地铁一号线便利；

3.周边教育、医疗和商业等公共配套资源丰富。

项目劣势

1.小区居住密度较高，未来业主户外活动空间较小；

2.小区社区内配套设施比较简单，停车位也略显不足；

3.小区周边缺乏体育和公园等休闲健身设施；

4.低层居住业主采光不足，未来周边餐饮会引起潜在污染问题。

中弘卓越城二期作为一个位于成熟老区的房产项目，自身享受了周边成熟配套设施所带来的便利，但由于地处繁华老区，因此未来业主必然要忍受较高的居住密度所带来的不便。总体讲，该小区整体品质和物业服务都不错，出入交通便捷，自身拥有明显的配套优势，属于涧西优质楼盘。（爱洛阳原创内容禁止转载，大家有房产方面的问题请加微信hlts007,咨询作者河洛天使）