河洛天使曾编写过一篇文章《洛阳房价未来会下跌么?洛阳房子还能买么？》，主要对洛阳未来房价的趋势作出判断，我感觉网友通过这篇内容能对“现在还能买房么？”这个问题找到自己的答案。 房子对于许多洛阳人来说是刚需品，买房也是一种必然。房子作为最重要的家庭资产，也是参与社会财富二次分配的重要工具，对于家庭财富保值增值起着举足轻重的作用。  但在我和广大网友互动交流中，感受到大家仍然被房价本身所困扰，反而忽视了许多重要因素。当大家执着于房价后，很容易落入开发商“设计”的陷阱，不仅花了冤枉钱，还影响到未来房产增值。在本文中，河洛天使想和大家聊聊，在洛阳买房应该避开的那些陷阱。 在讨论这些“坑”前，我要重申对未来洛阳房市的三点判断。 第一、未来数年洛阳房市将处于平稳发展状态，爆发式增长情形恐难再现。洛阳新闻报道，仅7月份洛阳房管局对5家开发商进行了约谈，4家开发商停止网签。本月住建部联合多部委共同下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，该通知下发后，24日上海已经诞生了两块“只租不售”的地皮，楼面均价不到6000元每平米。这一切表明，国家对于稳定楼市，已经下了大决心，因为事关经济稳定。稳定，大家懂的，那是政治任务，刚性的，没得商量余地。 第二、洛阳房价只升不降的看法是错误的。不管从短期还是长期来看，请大家翻翻中国楼市的历史书就能明白。 第三、洛阳将会大量出现经济适用房和廉租房。未来住建部门将要求洛阳在建商品房小区，建设固定比例的经适房，该政策已经在全国多地实施。  接下来我想说八点洛阳买房必须考虑的事项，或者说要绕开的“坑”。 第一、小开发商房产慎买。现在洛阳中小房产开发商资金非常吃紧，一些网友会贪图便宜而买了潜在的问题房。经常浏览爱洛阳城事频道的网友会发现，每个月都会出现数起业主维权的帖子，其中由于开发商资金链断裂，导致业主房产不知情情况下被抵押，而不能办理正常备案的情况比比皆是。其实，这根源在于国家对房市风险的管控，银行收紧个人住房贷款，从而让开发商的回款变得困难，最终导致中小开发商向私人或者小额贷款公司借款。这后面严重的后果，网友可以看《瀍河居业美丽家业主全款购房，房子却被地产公司全部抵押，千户业主面临无家可归！》，可见一斑。 第二、小产权房不要买。国家规定，小产权房不能公开转让、抵押，也不能租赁，并且遇到拆迁时，更不能依法得到补偿。因为产权状况存在很多问题，购房者需要承担巨大的风险。 第三、小户型商品房慎买。目前大多数首次购房的年轻人会考虑小户型，主要是总房价低和易于出租。但是随着经适房的逐步上市，这种小户型房子将会大量增加，因此未来会严重稀释这类型房子的价格。至于想通过出租方式收回房款，我们可以做个计算。以租售比1:240作为合理的基准推算，也就是通过20年房租收回全部房款，以目前涧西期房价格7000元每平米和100平米房屋面积来计算，7000X100/12X24=2431。也就是说一间100平米的小屋租金要收2431元，懂点行情的网友就知道很难通过房租来实现盈利。 第四、全家举债买房要不得。刚刚步入社会的年轻人，需要一个长期的成长空间，如果早早的就让自己和整个家庭背上沉重的经济负担，这会严重降低未来发展的可能性。另外，房地产最大红利期已经过去，还没有买房的人就不要再有任何投资奢望了。  第五、优先购买豪宅。如果你是改善型住房购买者，或者经济能力非常好，我建议尽量购买豪华型住宅。目前洛阳市场上中低档房产居多，伪豪宅也很多，这些房子未来升值空间会比较小，随着人们消费水平的逐渐提高，要不了几年，人们会对这些没有品质的房产嗤之以鼻。真正的豪宅应该同时具备这样四个特点：拥有不可复制的稀缺资源，譬如市中心或临河等；优秀的住宅质量和物业服务；配套优质的生活资源；高素质的居住人群。 第六、二手房优先购买。近几年，爱洛阳网收到很多房产纠纷投诉，问题大多集中在期房，而二手房恰好能规避这些问题。同时，二手房已进入实际消费阶段，房子质量、小区物业管理、房子的出租行情等等，这些重要的情况比新楼盘都更加透明。 第七、学区房、伪学区房慎买。学区房是政策产物，受政策变动影响很大，以涧西为例，优质学校附近的学区房比非学区房价格高出30%左右。7月26日，住建部最新消息“租购同权”进入立法阶段，这意味着以后租房也可以就近入学了！现在洛阳开发商，已经拿名校配套作为提价和促销的手段，位于新区的数家所谓名校都是这样产生，但是一家学校教育质量是否上乘，需要用时间来检验，小学至少需要六年，中学也要三年，因为总得看到一届毕业生的学习结果吧！如果家长为孩子教育着想，上私立的学校不失为一个好的选择，也能省下来不少学区房的“加价”。 第八、公寓房慎买。公寓房是开发商推出的投资房，将房屋“设计”出回报丰厚的形象来吸引购房者，以达到卖房赚钱的目的。开发商赚钱，但咱们购房者却不一定能赚到钱。只有在房价随着地价上涨或地段而升值的情况下，购房者才能赚到钱。但洛阳整体经济每年增量有限，开发商想“设计”出地段增值是很难做到的，因此期望达到预期的投资回报较难。  河洛天使认为大家买房和投资性房产需要抱着理性的态度。关于刚需房，我倾向于只考虑其居住的实用性功能，不要给予太多的情感因素关注；同样对于投资性房产，既然作为投资，首先要考虑的是投资的安全性，其次是考虑变现的便利性，房价高低只是作为买入时机的思考因素。洛阳近些年的房地产跃进式发展，已经透支了许多人未来的财富，就像文章开头河洛天使所说的中国房子具有社会财富二次分配的特性，但随着经济的平缓发展，财富的增量已经渐稳，那么区区一套房子能给人们带来的额外财富增值又能有几何呢？ |
