 8月25日，央行宣布自10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率将以最近一个月期的LPR为基准加点形成，而非像之前那样建立在央行规定的基础利率之上。 条条涉及关乎中国楼市前景的个人房贷基础利率。  核心内容，用三句话概括就是： 1，10月8日后，新发放的个人住房按揭贷款，适用于新的贷款利率形成机制LPR。之前的不变。 2，房贷利率的最终决定权，交给了银行自身来判断。银行的自身利益逻辑，决定了它最终给出一个什么数字。 3，非住宅贷款利率，央行强制给了一个基础利率上浮幅度的最低要求。 中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问 1.公告发布的背景是什么？ 个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。 2.改革后个人住房贷款利率如何定价？ 改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。 3.确定定价基准时，相应期限如何理解？ 目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。 4.什么是利率重定价？ 利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。 5.对于居民家庭有什么影响？ 公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。 6.何时实施？ 2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。 如何解读新政？10月8号以后在北京买房，是赚是亏？ 当下全球经济陷入疲软，已有30多个国家的央行祭出降息和货币宽松化大旗，以刺激本国经济。在经济增量不再，争夺有限存量空间的逼仄环境下，美国与中国及其其他贸易伙伴国家的摩擦急剧升级，为各国本已低迷的经济雪上加霜。 中国改革开放已入深水区，经济增速变缓、人口红利消退、贸易摩擦升级，种种难题交织一起，剪不断理还乱，各方利益纠缠，牵一发而动全身，在如此复杂背景下，外贸、内需、投资，拉动国民经济的传统三驾马车，作用大打折扣：中美贸易战对中国进出口的严峻影响已成定局，国内企业破产与裁员潮，使内需引擎短期难以启动；于是，通过灵活的利率政策及适度宽松的货币政策，重振投资手段，拉动国民经济，成为眼前的现实选择。 央行决定改革完善LPR形成机制，可以解读为一种巧妙的、变相的降息。 以LPR代替固定利率，既为中小企业融资利率，也为个人商贷利率提供了更大灵活性。 此外，LPR是每个月都会浮动的，目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大，那么相应的住房贷款利率也会随着下调。 新政给限竞房市场带来什么，对刚需来说，是好是坏？ 购买限竞房的刚需客户，价格敏感度高，也更加有依赖住房商贷，任何关于房贷政策风吹草动都会引起极大关注，那么本轮政策调整，会给刚需带来什么呢？ 新政对于为首套房刚需购房者会是利好，房贷利率直接调控作用将更加明显，对二套房购房者也有一定积极意义。 目前最新LPR利率大概是4.85%：意味着按照最新的房贷利率标准，首套房贷利率最低4.85%，二套房贷利率最低5.45%。 而根据最新的数据显示，2019年7月份全国首套房贷的平均利率是5.44%，二套房贷平均水平是5.76%。 因此根据央行最新的政策，相当于首套房贷利率大概降了10个百分点，二套房贷利率降了5-6个百分点。
 以上结论，无论对于限竞房市场，还是国内楼市而言，都具备积极意义，但各地市场会根据本地现有利率水平呈现明显分化。 坚持“房住不炒“，在政府严格监管下推出的利率新政，对于中国经济大势，以及限竞房市场的长期健康发展，都算是利好消息。 |
