随着洛阳楼市住宅库存的快速去化，热门区域甚至出现一房难求的局面，住宅市场的变化，使得同为不动产，具备“低投入、不限购、功能多变”优势的品质公寓成为投资优选。 洛阳市场上公寓不少，但作为公寓的投资人，最重要是要了解自己在投什么，什么才是自己的盈利模式。我们找了一家公寓项目，作为公寓资产价值投资的分析样本，告诉你什么样的公寓才值得入手。  资金价值——追求更大效率化 在购买环节，请把精准的计算自己的资金能力，如何让手里的资金投资更大效率化？把投入资金控制在自己的安全线范围之内。这一点公寓优势比住宅明显，公寓总价低，上车较容易，首付比例上，公寓类产品面积较小，总价低，首付50%对资金的占用有限，资金占用周期也更短，小户型比大户型更好操作。 比如洛阳永邦大厦一套45㎡的小公寓，按7500元/㎡（预估）计算，首付约16万，贷款10年，月供约1800元。投资门槛低，月供压力也不大，好出手升值也较快，花一套住宅的钱几乎能买到两套这样的公寓，而面积小租金压力小，往往比大户型更容易出租。  样板间实景图 样板间实景图 地段价值——资产增值的护城河 公寓价值是和城市价值、商圈价值强关联的一个产品，在中国，投资商业，本质上就是投资区域。区域、地段是公寓产品持续稳定掌握“产品增值权”、“租赁话语权”的护城河。我们收集了一组数据，北京地铁物业半年涨30%、深圳地铁物业一年涨70%、上海地铁物业8年翻5倍……这一个又一个的实例在不断告诉我们，地铁几乎成了房产“爆发性升值”的最有力证明。 来看永邦大厦，位于中州西路与建设路交会处，地下负二层直通地铁1号线秦岭路站，同样，洛阳地铁会持续带动周边商圈的迅速崛起，必定会为周边带来一波升值效应。 除了地铁红利，永邦大厦也占据了城市优越资源地，周边居住氛围、生活配套十分成熟，交通便利、人气旺盛，保证了其稳定的租金。这两点是其广受投资客户喜爱的主要原因。 产品价值——决定后期的高溢价 产品本身的品质，也决定了你买的公寓产品未来溢价。建筑的品质、产品的细节，不仅是为了解决今后投资者出租的痛点，更做出惊艳的“痒点”，是保障出租率与产品溢价的重要手段。 例如永邦大厦的建筑外立面是由上海同济大学设计的Art Deco风格，采用铝合金柱与大面积LOW-E玻璃结合，除了品质高、历久弥新以外，还有时尚感和现代感。7部国际品牌电梯直通负二楼地铁站，层层都有健身房、会客厅、层层分区门禁，每层配备净水器、共享洗衣机、自动售卖机，28层还设有楼顶花园。美好的产品体验必能带来后期的高溢价。   投资回报——投入最少回报最大 不管是资金价值、地段价值还是产品价值，最终还是要归到房子本身的投资升值来，作为理性投资者，买了公寓做投资，就坚定地当个价值投资者，计算好投资回报率，用最少的投入追求最大的回报。 一般情况下，靠收租，公寓租金回报率比住宅高。举个例子，假设永邦大厦有一套45平米的小公寓，loft公寓在洛阳租房市场上比较抢手，若每个月的租金为1500元的话，基本上可以和房贷月供持平，参考其他城市地铁旁租金涨幅，在洛阳地铁1号线开通后，租金会涨至高于月供，除去房贷还有有一定的结余。再加上地铁物业本身自带的升值属性，保守50%的涨幅，所以选择未来有成长性的片区公寓，相当于找到一只稳健的、持续下蛋的“金鸡”，来帮你打赢资产保卫战。 洛阳中州路·地铁上，永邦大厦、国际菁英公寓，建筑面积约44-88㎡3.5米层高双气公寓，欢迎精明的投资者前来咨询。 |
