过去20年，房产这趟列车呼啸而过，上车的改变了命运，没上的或来晚了的一边抱怨，一边期待列车慢一点甚至倒回来接上自己。  网上有个段子：所谓殊途同归，讲的是，以前有当飞行员、科学家、政治家梦想的中国小朋友们，成年以后梦想统一变为了买房。 最近太多朋友咨询子悠买房事宜了，基本10个问问题的有8个是在问房子，干脆收集大家常见的问题，写篇买房建议。 1、房价还会涨吗？ 大多数犹豫要不要买房的都纠结：房价这么高了还会涨吗？自己买入会不会成为接盘侠？网上看多看空房价的理由都有千千万，子悠不想赘述。大家知道子悠是看涨房价的，而子悠看涨房价的逻辑很简单：子悠看好中国！ 巴菲特在致股东的信曾说过，自己坚持数十年价值投资的一个重要信仰支柱，就是坚信国家明天会更美好。 “我在1942年春首次购买股票，当时美国正承受太平洋战争整个战区所带来的巨大损失。1941年至2012年，对通胀做出修正后的人均GDP增长三倍以上。这一时期从始至终，每一个明天都是不确定的。但是，美国的运数始终是确定的：富足程度将不断增长。”； “2009年底，在“大衰退”阴霾中，我们决定收购伯灵顿北圣达菲铁路公司(BNSF)。这是伯克希尔历史上规模最大的一笔收购，当时我将这笔交易形容为“全副身家赌美国经济前景”。”； “早在1965年，巴菲特合伙人公司收购伯克希尔的控股权就是类似的下注。同样，根据充分的理由，查理和我向来认为，“赌”美国继续繁荣下去是确定性非常高的事情。” 巴菲特另一句话，“你去问问过去的238年中(即美国建国以来)，有谁是通过押注国家衰落而成功的?”。去年看跌人民币换美元的都亏了。 “一个北京人，1984年为了圆出国梦，卖了鼓楼大街一个四合院的房子，凑了30万，背井离乡到意大利淘金…风餐雨宿，大雨送外卖，夜半学外语，在贫民区被抢7次被打3次…辛苦节俭，如今已两鬓苍苍，30年了，终于攒下100万欧元(人民币768万)打算回国养老享受荣华！一回北京，发现当年卖掉的四合院现中介挂牌8000万，刹那间崩溃了… ” 这个段子相信大家都看过，当个笑料笑一下。这根本就不是笑话，在中国经济高速发展的这些年看空中国出国的都被生活狠狠地扇了个耳光，我出国留学的同学亲戚都后悔当初没在国内买房。 中国从抗日战争结束后的一贫如洗，发展到现如今的GDP位于世界前列，发展之迅速令美国都忌惮不已。从中长期来看，中国经济持续高速增长的格局没有改变，子悠“赌”中国继续繁荣下去是确定性非常高的事情。而做多一个国家最好的方式就是买入这个国家的房子。 任大炮的一句话我很赞同“只要经济是增长的，房地产肯定在持续增长”，中国房价这些年涨得这么凶根源在于经济的迅速发展和城市化的快速推进。目前我国的收入水平只有美国的1/7，经济增长还在持续，城市化远没有完成，房价上涨空间还很大。 2、房住不炒房子还能投资吗？ 现在几乎所有的媒体都达成共识：刚需尽早买。那么什么是刚需？什么是炒房客？没有房子的是刚需，有几套房的就是炒房客吗？ 小A年轻时说我现在要结婚了必须要买房，我是刚需； 过了两年小A生了小孩，我要把父母接过来带小孩，之前那个两居室明显小了住不下，我要买房，我是刚需； 再过几年孩子慢慢长大，小A想着孩子长大以后还得为他买婚房，我得再入手第三套，我是刚需。 …… 你觉得小A是刚需还是炒房客？房产圈有一句很拉仇恨的话，叫“六套以下，都是刚需”。这六套怎么来的呢？一套自住，一套父母住，一套岳父母住，一套留给儿子，一套留给女儿，一套收租。 对于“房住不炒”的“住”不仅仅是你一家人在大城市有个窝的“住”，你还要住的满意。 没钱时买个小房；有钱了会想置换个大房；跨入富人级别了又想要个别墅；还有旅居的需求，工作城市有房子，休假时有个面朝大海承接休闲时光的旅居房子；还要给父母养老的房子；要有给小孩上学的学区房…… 手机你也知道隔两年要换新机；打开衣柜，一柜子衣服都塞不下了，但每年还是要买新衣服，这些都是正常需求。而把这些需求换到房子多买几套就成了炒房？ 现在房住不炒的核心是降杠杆，如果你的房子是你自己的钱买的，哪怕10套都不能说是炒房，只能说你资产配置中房产占的比例太多。 真正的炒房客是极大高于自己支付能力下，各种贷款凑来首付，用信用卡套现、以卡养卡方式来供楼，房价上涨迅速出手套利，这才是炒房。在国家现在严厉的限购限售政策下，这样的人多吗？ 3、哪里的房子值得买？ 自住的话哪里的房子都值得买，哪怕小县城，现在不买以后还会涨。投资的话就要挑城市了，一线城市的房子拥有最好的资源，最好的工作机会，集聚全中国最富有的人才，肯定最好了。但目前一线城市就4个，人口最多的上海人数是2400多万，即使4个城市全以3000万人口计，一共1.2亿，而中国有13亿多人口，还有12亿人口去哪呢？ 一线买不起，人口饱和，大家自然就会涌入二线。日光之下无新事，今天在一线城市发生的未来会在二线城市发生，买不起一线城市就尽快去二线城市占位。 如何挑城市呢？判断一个城市的房产是否能保值增值，要看这个城市是否有发展潜力。具体参考因素：1.人口流入；2.土地供应；3.城市规模（如GDP总量或人口总量）；4.人均收入;5.小学生数量；6.上市公司数量；7.财政收入…… 其中我将人口流入放在第一位，土地供应放第二位，因为任何一件商品价格的决定因素是供需关系。有人口流入就产生大量住房需求，人口流入多的城市也能吸引企业入驻，城市配套改善，从而城市GDP总量，人均收入都上升。人口流入尤其是高素质人口流入决定了城市未来的发展，随着二线省会城市轰轰烈烈抢人政策，连高高在上的北京上海最近也急了，开通落户“绿色通道”。  2017年主要城市常驻人口增长率排名 图片来源于微博@长沙南 4、买房的好时机 买房什么时候能买在低点？今年能买吗，还是明年？十年一轮回的金融危机会来吗？如果来了房价会跌吗？ 房价确实不会单边上涨，也会有其运行周期，子悠特地从网上找来2000年以来房价价格变动表： 从2000年至2016年，我国房产均价仅在2008年金融危机那年出现下跌，下跌幅度可能让大家失望了，仅下跌2%，然后国家被迫四万亿计划救市，次年房价暴涨24.7%。 除了09年的暴涨，大家印象最深刻的暴涨是2014年深圳开始延续至今三四线小县城的了。这次暴涨推动原因是什么呢？2014年经济下滑压力巨大，为了保就业，降息、降准、刺激房地产市场，放松限购限贷，然后楼市大涨。 由此可见，金融危机、经济下滑，不但不会造成房价大跌，反而是房价上涨的契机。 至于什么时候买房最合适？在利率下行，调控放松的时候显然是买房的最佳时机。但随着越来越多的人意识到买房重要性，以后房子会越来越难买，有钱不一定有房票，有房票银行不一定放贷。你等来等去可能没等到房价低点却错失了买房机会。房价大跌的概率很低，短期的波动，几年后回过头看都是小打小闹。 |
