城悠山郡项目，位于洛阳城北老城区状元红路附近，在区位上略偏。鼎城项目由洛阳市住总宇泰房地产开发有限公司开发，该公司是由北京住总房产公司与北京蓝德汇丰房产公司共同出资成立，而北京住总则是拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质的国有大型房产企业。 洛阳住总规划鼎城项目是集高档住宅、商业、酒店、教育、文化、旅游等多功能于一体的综合性地产。鼎城项目包括有住总鼎城、鼎城熙园和鼎城悠山郡等子项目，其中住总鼎城项目在2011年开售，鼎城悠山郡项目高层首次开售在2016年初。 (每个评测项目满分10分) 项目规划评分7.5分 鼎城悠山郡项目得意于《洛阳市城市总体规划（2008-2020）》，该规划纲要指出，洛阳城的分区结构为"五区一团"，其中便包含道北分区，同时也诞生了“道北新区”的概念，该新区面积几乎可与洛南新区匹敌。而老城区政府新办公大楼早在数年前已经建成，由于各种原因政府机关尚未入驻。未来，除区政府外老城多个政府部门都将搬至该区域。  同时洛阳住总称，项目紧邻上清宫国家森林公园，近邻隋唐城遗址公园，未来项目周边将兴建文化公园及体育公园。这些规划虽然在蓝图上熠熠生辉，但现实中的上清宫森林公园处于半荒野状态，各项配套实施依然不够完善，目前不具备太大实用价值。  鼎城项目总占地约1200亩，地块位于邙山南部半坡，建筑依据地势而建，鳞次栉比，再加之邙山较好的绿化，因此整个楼盘周边环境不错。悠山郡子项目占地108亩，由小高层坡地洋房和高层住宅两类户型组成，目前开发完毕有7栋洋房和3栋高层，整体户数约1200户，停车位配套基本能达到1:1。悠山郡容积率为3.0，因此居住密度不算太高；绿化率为40%，也是良好水平。  从今年7月悠山郡交房起，业主各种对小区各种投诉接连不断。首先是1.3元/平米的物业收费。佳润物业到底提供了哪些服务项目，来支撑洛阳一级物业的收费标准呢？业主们发现，楼与楼之间窄小的绿地，二楼以上公共空间白灰砌墙，小区内没有任何简单的健身设施，也没有给业主提供公共休闲场所等(不知道你们咋好意思张嘴要1.3元的收费)。 其次，同一栋楼交房时间竟然不统一，有的业主合同上写着2017年7月交房，而有的业主居然是2018年7月交房，虽然交房时间不同但业主们现在都能领到钥匙装修，不知这相差一年的物业费佳润物业怎样收取？ 公共配套评分3分 公共配套差是目前悠山郡项目劣势之一。距离悠山郡最近的商圈是百货楼，如果日常买菜可以到春都路定鼎桥下菜市场，距离1.2公里左右。另外一个买菜的地方在状元红路与机场路附近的中铁隧道集团社区，距离约2公里。目前距离悠山郡最近的超市，是位于魏紫路上住总鼎城小区旁的丹尼斯便利店。  悠山郡周边医院非常少，距离最近的是2公里外的中铁隧道集团中心医院，8公里外的洛阳市中心医院是距离最近的三甲医院。 悠山郡周边学校也很匮乏，最近的幼儿园在住总鼎城项目内，最近的小学分别是道北小学和隧道局小学，距离最近的中学是位于魏紫路上的洛阳市第十八中学。虽然或近或远总能找到学校，但周边缺乏优质教育资源是不争的现实。读过河洛天使文章的读者应该明白，优质教育资源的累积需要至少五年以上的时间，即便老城区政府搬迁至此也难有改观。  距离项目最近的公园要数上清宫森林公园，位于状元红路的下清宫距小区约500米左右，这两个地方作为散步或慢跑的场所尚可，暂时还不能开展其它活动。 鼎城项目周边公共交通较少，目前只有36路公交路过，可达东花坛和市中心百货楼附近。小区居民出行将离不开私家车，否则非常不便。（这样的公共配套真是很落后啦！）  房屋质量评分6分 本次参与抽样评测的业主为悠山郡高层1号楼105平米两室两厅户型，评测人员为爱洛阳网家居频道专业验房师。验收标准按照国标和河南省相关标准。 总体讲，以该业主为代表的悠山郡房屋质量属于及格水准，无任何优势可言。但参与爱洛阳网家居频道验房的高层和多层却出现较多的，面积大于20CM*20CM的墙面空鼓，墙面露网现象也比较常见。从交楼业主的墙面可以看到，后期大面积修补的部位非常多，这表明前期施工出现了较多的问题。并且墙面硬度低，用空鼓锤一划就能在墙上留下很深印记。我们发现被测业主房屋的墙面虽然是毛墙但非常光滑，这对后期装修会有很大影响，需要装饰公司花费人工将墙面磨毛。（建筑商也太凑合了吧，换成粗砂都懒得做。良心呢？） 我们看到，高层楼105平米户型卫生间没有设计排烟井，导致业主装修时直接将墙体打穿，排风口通向楼内的中央藻井。如果业主大量居住后，公共空间空气将会很污浊。同时业主厨房的排烟井也没有安装烟气回止阀，建议业主自己购买一个装上，否则别人家的肉香味只能闻，却吃不到，岂不痛苦!  悠山郡高层有多个单元普遍存在空调外机位空间预留不合理情况，打开最窄的一排空调外机预留口，发现整个宽度不超过50公分，不知道外机装进去怎样排风呢，难道要对着墙吹风？  在高层楼入口处，三米高处一根横梁将本来开阔的空间分成两半，这个并不承重的框架结构，为什么要设计这根横梁，河洛天使和广大业主都想不通，但这个设计让行人在通过时感到压抑！（暂时到这里吧，令人不满意的细节真是很多！）  户型设计评分6分 参与户型设计分析的同样为高层1号楼105平米户型业主。据洛阳百禾装饰公司设计师分析，该户型整体布局比较合理，主卧客厅动静分离、南北通透、餐厨相邻。但由于户型略小，因此装修中需要考虑好动线设计。   先说北侧面积最小的那个房间，建议做成书房或做个榻榻米，以增大空间利用，特别是加大储物空间。因为整个户型储存空间略少。 由于客厅空间比较方正，按照正常装修布局即可，但建议餐桌空间不要放置冰箱，这样会显得客厅空间拥挤。同时，由于厨房空间有限，因此建议放置1米以内的双门冰箱，普通家庭完全满足使用。  大门入户处，建议改造同厨房相邻那面墙，凿出80厘米宽度的鞋柜，方便日常起居。 这个户型只有一个卫生间，针对四口或五口之家，一个卫生间高峰期可能会“堵车”，因此可以考虑干湿分离，提高利用率，内外同时使用。由于阳台没有下水地漏，洗衣机只能放到卫生间，导致浴室柜只能控制在80厘米以内，如果放到湿区，业主就和洗衣机一起洗澡了，电器类怕潮湿。   该户型主卧和次卧也非常方正，因此装修布局都不成问题。但由于主卧处空调外机位占据空间较大，再加之房间存储空间有限，可以考虑增加一个带有存储功能的榻榻米，与空调外机空间连成一体，美观、休闲、存储都能兼顾。  社区配套评分2.5分 悠山郡的社区配套同样是一个软肋，本来周边配套相对不太完善，加强小区内配套设施建设是提高社区服务质量的重要手段，但悠山郡就是这么任性，高层小区在没有院子大门的情况下，已经强行交付到业主手中。  小区的多条道路依然没有修通，周边商铺除了临时开着的装修公司和五金店，连个小超市也没有，幼儿园、运动设施、医疗室等等这些配套一概没有踪影。  小区内绿化依然处于半裸，稀疏的几颗小苗难掩荒芜之色。绿地周边也没有安装道牙石，下雨后难免不会有泥土流失。绿地边覆盖雨水下水道的篦子用的是水泥材质，建议赶快更换成铸铁的，否则小区业主搬家的车辆压到上面，将会发生意外。  总评得分5分 项目优势 1. 悠山郡项目属于城市长期规划“道北新区”的核心区域，加之周边大盘云集，未来发展前景可以期待； 2. 项目停车位配套充分，能满足长远需求； 3. 项目地处洛阳城市“上山之地”，周边森林公园覆盖，空气不错； 4. 距离老310国道和连霍高速洛阳站较近，进出城很便捷。 项目劣势 1.项目公共配套和社区配套都比较落后，加之仓促间强行交房，业主居住会很不方便； 2.物业收费定价过高，与实际提供服务量不相匹配； 3. 住宅设计和施工细节缺陷较多，与北京住总国企大牌形象形成较大反差。  鼎城悠山郡作为北京大型国有房企在洛阳的独资项目，从楼盘价格和楼盘品质来看，属于中低端，目前购买该小区的人群多为道北老区居民，陶瓷市场商户和职场新人，这部分人是刚需住户，同时主要为夜间居住，因此对配套不足这样现实问题较能容忍。 新开发城区，公共配套落后是通病，作为知名房企，洛阳住总应该尽快通过社区配套设施去弥补这项不足。但从悠山郡交房一个多月后小区依然凌乱不堪的情况可以发现，开发商和物业项目管理运营能力非常一般。收着1.3元/平米的物业费，却提供不出相应的优质服务便是例证。作为“道北新区”的首个大盘，它已在开发商手中逐渐褪色，未来鼎城项目更有可能在隔壁邻居项目面前相形见绌。悠山郡是一个典型的顶着大牌名头，实际服务只有乡村水平的楼盘。希望开发商洛阳住总宇泰和佳润物业加强建设施工管理，尽快完善社区配套，同时提升物业服务水平，以实际行动挽回住总在洛阳人心目中的形象！（结束） |
