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均价接近破万的洛阳房产,升值空间极其有限,投资慎入

2020-1-21 05:46| 发布者:况睿文| 查看:1703| 评论:2

摘要:对于河南洛阳的房价也写过几篇文章,对于洛阳的房价我的一贯判断是有点“虚高”,求其是经历过2017年和2018年的房价上涨后洛阳房价进一步大涨的空间已经很小了,对于非刚需朋友这里还是需要提醒一句“房住不炒,无需

对于河南洛阳的房价也写过几篇文章,对于洛阳的房价我的一贯判断是有点“虚高”,求其是经历过2017年和2018年的房价上涨后洛阳房价进一步大涨的空间已经很小了,对于非刚需朋友这里还是需要提醒一句“房住不炒,无需求不购房”。借此机会简单谈谈我的观察。

洛阳2019年的房价走势还是一路上涨,但是部分区域房价已经到顶了

均价接近破万的洛阳房产,升值空间极其有限,投资慎入

洛阳2019年房价走势图

图上所示的是洛阳2019年房价走势图,可以看到正如很多媒体和数据报道的一样洛阳房价涨势稳居全国前列(房价均价包含洛阳吉利区等下辖区)。具体各个区域的房价跟大家分享下:洛龙区12月新房均价12142元/m²、涧西区12月新房均价9028元/m²、西工区12月新房均价9266元/m²、瀍河区12月新房均价8270元/m²、老城区12月新房均价9033元/m²、伊滨区12月新房均价9050元/m²、高新技术开发区12月新房均价9500元/m²;可以说按照这个数据来看,洛阳市辖区房价均价破万只是时间问题。那么从房价走势来看,未来仍具备持续上涨动力的区域其实是寥寥的,几点观察:洛阳,请千万不要经济和产业拼不过的情况下,就拼房价

第一、目前房价走势比较坚挺的区域集中在洛龙区、老城区,其他市辖区房价在破9000元左右明显动力不足。洛龙区作为洛阳集全市之力发展起来的区域,可以说聚集了洛阳所有的优质资源(其地位不弱于郑州的郑东新区);而老城区的房价之所以11月份开始有大的向上走势,其实还是因为前期房价均价过低的缘故(均价8000元左右,低于其他市辖区)。

均价接近破万的洛阳房产,升值空间极其有限,投资慎入

洛阳龙门石窟

第二、整个洛阳房产投资氛围还是比较浓的,这也与地方有意为之和听之任之有关。洛阳虽然本身的产业和经济基础尚可,但是支撑的其超过1万元的房价均价其实还是有难度的。今天跟大家分享一个洛阳这样的三四线城市当地居民收入能够支撑得起的最高房价计算办法(这个方法仅仅适用于人口不属于明显净流入的城市)。首先我们查询到洛阳2018年的城镇居民可以支配收入35935元,那么按照购买90平米的房产为例,洛阳能够支撑得起的房价均价为35935*30(年)/90(平米)=11978元。这个房价应该就是洛阳房价的最高价了,为何会这样来计算,其实就是假设家庭收入是35935元*2元,按照银行贷款房贷不得超过家庭收入一半的规定,我们计算出洛阳能够支撑得起的最高房价。

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洛阳最具投资价值的区域其实就是洛龙区,而且这个区域的房价基本没有多少投资价值了

第一、本身洛阳房价这两年突飞猛进绝对跟房产投资风离不开关系,这波风其实吃的还是政策风,不具备持续性。洛阳房价在2019年领涨全国的新闻已经被众所周知,相信随着高层对于2020年房住不炒的重新定调,未来数年内房价走势趋稳还是大概率。尤其是在洛阳本身人口流入就不多的情况下,新房价格破9000元,然而如今洛阳的二手房价格多数还是在8600元左右,这也就意味着如今在以9000元的高价买到一处房产,未来大概率很难卖到高价。毕竟如今洛阳房价均价到破万的区域还是仅仅在洛龙区而已。

均价接近破万的洛阳房产,升值空间极其有限,投资慎入

建设中的洛阳

第二、刚需一族尽量选择现房或者二手房购买,无需求的朋友还是不要碰房产的好。未来几年三四线城市房产爆发风险的概率越来越高,“延期交房”“烂尾”“房屋质量问题”等情况会越来越普遍,毕竟房企的资金链紧张问题已经不是秘密。如今还寄希望于通过投资房产来获取大额收益的,不得不说有点太晚了。

综上,洛阳这样的城市无疑在过去几年走向了房产经济的道路,虽然说这样可以短期刺激经济快速增长但是对于洛阳整体的产业转型和升级没有好处。洛阳的房价可以说也是赶上了一波风口,但是当这波风口过去的时候房价究竟还能坚持多久?大家拭目以待。各位觉得呢?原创不易,喜欢记得点赞、转评、关注,更多优质内容继续贡献中。

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