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5962亩!吸金超160亿!洛阳土地市场年终盘点

2020-1-13 20:47| 发布者:豆花香325| 查看:475| 评论:8

摘要:在历史的发展进程中,留给人们深刻印象的,往往是那些重大的、有标志性的事件。它们“惊艳”,像一个英雄一般从天而降,每每总被提起,成为人们茶余饭后的谈资。然而,历史唯物主义告诉我们,平凡的人民群众才是历史
5962亩!吸金超160亿!洛阳土地市场年终盘点

在历史的发展进程中,留给人们深刻印象的,往往是那些重大的、有标志性的事件。它们“惊艳”,像一个英雄一般从天而降,每每总被提起,成为人们茶余饭后的谈资。然而,历史唯物主义告诉我们,平凡的人民群众才是历史的创造者,而英雄对于历史发展产生推动作用。万物皆是如此。

对于洛阳的土地市场而言,留给人们印象深刻的点,想来一定是上半场“地王”层出不穷,下半场连续好几宗地流拍。梳理了整个的土拍地块之后,我们发现,原来除了“地王”之外,还有很多被忽略的小趋势值得关注。

商住地块成交额超150亿元

根据洛阳公共资源交易中心的数据显示,2019年,洛阳市区共计成交地块47宗,出让面积约5962亩,将近6000亩地,总共吸金超过160亿元。其中,商住地块成交量达33宗,出让面积约3230亩,金额逾150亿元;商业地块1宗,面积约55亩,成交金额约1.88亿;机场用地1宗,面积244亩,成交金额0.98亿元;加油加气站用地1宗,面积5亩,成交金额0.47亿元;商业设施用地(批发市场用地)2宗,面积462亩,成交金额1.48亿元;工业用地9宗,面积1965亩,成交金额约5.5亿元。

5962亩!吸金超160亿!洛阳土地市场年终盘点

从以上的数据可以看出,洛阳的土地交易,商住用地和工业用地占了大头。近6000亩的地块,商住用地为3000多亩,工业用地达到了近2000亩。工业用地占了整个成交面积的三分之一,但金额的贡献值仅为5亿多元,可谓九牛一毛。而这2000亩的地,有7宗都被格力和银隆新能源拿下,均位于高新区,成为一个大型的“工业帝国”,带动高新区与洛阳西部的发展。

成交金额贡献值最大的当然是商住用地。全年成交金额160亿元,商住地块金额达到了150亿元。可以说,开发商的进驻拿地,为洛阳的财政做了不小的贡献。

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土地成交面积“重振雄风”

根据和利时的统计数据来看,从2011年到2018年,洛阳土地市场成交面积最多的年份是在2011年,当时洛阳正处在大肆扩张期,成交面积达到了5773亩;从2012年到2014年,基本都在2000多亩;从2015年之后,市区可开发的地块越来越少,成交面积大多在1000多亩。而今年,商住地块的面积达到了3000多亩,总共出让土地近6000亩,出让的地块位置多数地块位于四周边缘区,市中心地块较少,城市呈现出向周边区域扩张的态势。

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伊滨区成为土地成交主力区域

从成交的区域来看,商住地块中,伊滨区以1143亩的成绩勇夺桂冠。如果说前几年洛阳主要在开发洛南新区,那么,在洛龙区饱和之后,伊滨区就成了现在的重头戏。洛阳由于区域和地理位置的限制,再加上老旧城区拆迁受限,有着大片净地等待开发的伊滨区,无疑将会是供地的主力军。而这一点,在2019年,已经得到了证实。再加上,现在伊滨“重启”,各项政策和利好逐步落实,各大品牌房企争相进驻,未来伊滨的发展十分可期。

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备注:统计地块为商住地块

当然,新一轮的发展,也带动了地价的不断上涨,现在伊滨区已经云集了碧桂园、建业、绿都、云星、锦艺、华耀城、佳兆业、旭辉等知名房企。在2019年的土拍收官之战中,旭辉以7.49亿元成功摘得伊滨区光武大道与吉庆路交叉口东南角地块。683万元/亩,溢价率50.1%,楼面价3415元/㎡,创下伊滨区土拍史上成交价最高,总价最高,楼面价最高的新纪录,成为伊滨地王。

而在1月份的新年第一拍当中,旭辉再次拿下西工区史家屯地块。短短时间内,连下两城,可见旭辉深耕洛阳的决心。

在伊滨区1000多亩的成交地块当中,大部分被华耀城拿下。在四、五月间,伊滨区华耀城拿地952亩地,开发大型专业市场,作为关林市场外迁承接地。

还有一块,被知名房企锦艺拿下,开发项目锦艺·云锦天章。

从伊滨区的拿地情况来看,基本都是品牌开发商拿的,将会大大改善和提升伊滨区人民的居住水平。

其他区域中,洛龙区的土地成交基本集中在区域的东侧和西侧;老城区主要集中在道北片区;涧西区主要集中在大学科技园附近。

高溢价与低溢价的两极分化

提到洛阳的土地市场,就离不开“地王”这件事儿。在2019年的土地市场,有几块地的拍卖,是颇为吸睛的。单价高,溢价率也高。咱们就来看看。

首先,必须要提的就是碧桂园“地王”地块。

5月24日,位于洛龙区香山路与定鼎门街交叉口东南角,出让面积100亩,容积率3.0。华润、金茂、保利、旭辉、金地、碧桂园等众多房企激烈角逐,碧桂园最终以总价14.01亿,单价1401万元/亩,楼面价7005元/㎡,摘得该地块,土地单价再次刷新洛阳,成为洛阳总价、单价、楼面价的“三料地王”!这块地的溢价率为133.5%,在众多的成交地块中,也是溢价率最高的!

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在高溢价率的地块表中,大家可以看出,高溢价率地块一共有9宗,占比整个商住地块土地宗数的27%。这些高价地块几乎都被品牌房企拿到了。他们分别是碧桂园、建业、绿都、和昌、旭辉、金科。

除了碧桂园的1401万元/亩,还有金科的1121万元/亩也很惹眼。这两块地都位于洛龙区,洛阳的行政、经济中心,也是洛阳房价最高的区域。两块地交通畅达,配套完善,卖的地价高,也就在情理之中。

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整理完这些数据之后,小编发现,除了上述高溢价的地块外,洛阳大部分的地块,溢价率在5%左右,这些地块共有15宗,占整个商住地块的46%;而完全以底价拿地,溢价率为0%的地块为9宗,占比27%。

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备注:统计地块为商住地块

从整个土拍市场看,低溢价率的地块共计24宗,占了73%,是土拍市场的常态。而这些低溢价率的地块一部分是被本土房企拿到,另外一些是分期开发项目的后续开发地块,比如正商城、和昌中央城邦、建业贰号城邦、香榭里兰溪等。

还有一些是政府招商引资或者配建了相关的设施,所以,会相对便宜。

不断攀升的地价

虽然溢价率大多数地块并不高,但是地价给人的感觉整体是贵的。原因在于,“地王”的实力碾压,这个价格大大超过了前几年的所谓的“地王”。另一方面,起拍价也在不断的攀升。其中,有一块地就特别引人瞩目,那就是位于西工区九都路与中州渠东南角的LYTD-2019-47地块,起拍价达到了1194万元/亩,创历史新高!最后被本土房企拿下。

5962亩!吸金超160亿!洛阳土地市场年终盘点

而根据和利时近几年的统计报告显示,从2011年到2018年,地价几乎在不断攀升,从2011年的成交均价126万/亩,到2018年的485万/亩,2019年粗略计算均价约464万/亩,与2018年基本持平。而洛阳土地市场的火 爆,也正是从2018年开始。

土地成交价的上升意味着开发成本的上升,对房价起了一定的助推作用。

不过,当下房价的决定因素还有供需关系,经济政策环境,城市发展状态,建材成本等等,另一只手也起着很大的作用。

品牌房企拿地忙 合作开发或常见

从整个年度拿地情况的梳理来看,品牌房企的进驻成为一大亮点。2019年拿地的品牌房企有建业、绿都、碧桂园、和昌、旭辉、金科、正商、锦艺、华耀城,拿地的本土房企有银润、增凯、万众、恒泰、科弘等。品牌房企拿的地块共有17宗,占了半壁江山。

其中,绿都、建业在2019年的洛阳土拍市场表现优异。建业自不必说,深耕中原,在洛阳项目众多,遍布多个区域。绿都2019年土拍发力,在一举拿下三块地,名噪一时。

洛阳的地块,不是你想买就能拍的到。面对激烈的竞争,有些品牌房企走起了合作开发的路线。

比如融创进驻洛阳,与本土实力房企凯瑞合作开发“融创凯瑞·河洛宸院”、“融创凯瑞·国宝宸院”两个项目。

蓝城进驻洛阳,与英和地产合作开发蓝城·蘭园,后与瀍河区蓝湾印象合作开发蓝城·玉园,魏坡文旅地产也在前期规划设计中。

绿都拍下的三块地与中梁合作,洛龙区洛河边的两块为绿都中梁·和风雅叙,涧西区的一块地为绿都中梁·青云赋。

银润与格力合作开发同样位于洛龙区洛河边的地块,格润小镇。

路劲地产河南公司成功签订洛阳高新区丝路项目合作开发框架协议。

……

市区的土地拿不到,越来越多的房企开始走合作开发的路线。而还有一些房企,走向另外一条路,选择进驻县区。

房企扎堆进驻城郊及县区

现在,洛阳县区楼市的火 爆恐怕不亚于市区,宜阳、孟津、伊川、偃师都是大热的区域。尤其是洛阳市区土地有限,“一中心六组团”的发展战略,及“洛阳都市圈”“双引擎”“撤县建区”等消息的情况下,越来越多的房企进驻城郊及县区正成为一种趋势。

随着瀍涧大道、王城大道快、洛吉快速路的建成通车,洛阳最大的规模的营庄立交、玻璃厂路高架的建成,道北区域将提速“融城”,15分钟即可深入到新区市政府商圈、高铁站等区域。利好孟津区域发展。

偃师首阳新区是最新“萌动”的版块。万达广场将落户于此。310国道东延线、中州东路、九都路、滨河北路、古城路等一路向东,缩短“融城”时间距离。值得期待。

随着城市框架的西移,轻轨的规划建设,加上目前已有的洛宜快速路、滨河北路等,让宜阳的交通优势更加凸显。与此同时,政府改造现有洛宜铁路为洛宜城市轨道交通线路,连接轨道交通3号线主线,融入洛阳市轨道交通网络,进一步加强宜阳与洛阳市主城区的联系。

随着王城大道快速路主线通车,伊川滨河新区形成半个小时快速生活圈形成;随着谷水综合交通枢纽、洛新快速通道的建设,新安也越来越便利。

根据和利时的数据报告,各县2017年-2018年土地成交量惊人,特别是宜阳、伊川、孟津区域。

所以可以预见,未来几年市区特别是核心区的供应激增的可能性不大,但是边缘区域将面临白热化竞争的态势。

宜阳、孟津、偃师、伊川这些大热的县区不必多说,新安县以前大家觉得比较冷清,如今随着交通的越来越发达,建业、碧桂园等房企也开始进驻。

房企的扎堆进驻,无疑会加剧竞争,但同时,也会倒逼开发商做出更好的产品。

2019年的洛阳土地市场,随着地价越来越高,一些实力不足的中小本土开发企业已然被淘汰出局,更多的全国百强已经在争抢蛋糕。百舸争流,百家争鸣的局势正在逐步形成。

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文章来源:乐居买房

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