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11月洛阳土地市场骤冷,二手房市场量价齐升

2019-12-8 02:40| 发布者:heluo| 查看:369| 评论:0

摘要:​11月在中央重申“房住不炒”“因城施策”背景之下,楼市下行压力进一步加剧。回望洛阳11月房地产发展态势,市场期盼的翘尾行情也没能来到。洛阳土拍市场今年首次出现零成交,一时骤冷;新房市场预售证审批量和新增


11月洛阳土地市场骤冷,二手房市场量价齐升

​11月在中央重申“房住不炒”“因城施策”背景之下,楼市下行压力进一步加剧。回望洛阳11月房地产发展态势,市场期盼的翘尾行情也没能来到。洛阳土拍市场今年首次出现零成交,一时骤冷;新房市场预售证审批量和新增商品房面积虽有增加,但预售商品房数量却连续两月来不断减少,稳控节奏难有放松;二手房市场量价齐涨,各项数据也迎来大的变化。具体楼市详情播报如下:

城市市场分析

1.1城市政策及要闻:

01中国百强品牌城市榜发布,洛阳排名第25位

据国家统计局、国家信息中心和有关部委数据,中国城市报社、人民日报文化传媒等单位单位发布了“中国百强品牌城市榜单”, 该榜单按照《品牌评价城市》国家标准,对全国地级市进行标准化处理,计算出城市品牌综合影响力指数,并公布了百强榜单。其中洛阳排名第25位!。

02 六部门通报租房中介违法违规案例:严查串通价格囤积房源等

11月4日,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部等6部门将各地在整治住房租赁中介机构乱象中查处的7起违法违规典型案例予以通报。这7起典型案例是:一、深圳市龙岗区住房租赁“黑中介”恶意克扣押金租金,暴力驱逐承租人。二、上海“安居客”网站发布虚假房源信息。三、小家联行房地产经纪(北京)有限公司合肥分公司违规开展租赁消费贷款业务。四、西安小青蛙房地产营销策划有限公司违规为保障性住房提供租赁经纪服务。五、昆明某房地产经纪有限公司员工杨某翔隐瞒租赁信息,侵吞租金。六、杭州聚成房地产代理有限公司擅自发布出租房源信息。七、周口舒心居房产经纪有限公司“高收低租”骗取租金。

03 伊滨区将建洛阳平乐正骨教学基地

11月6日召开的市城乡规划委员会2019年第十一次会议,审议通过了《洛阳平乐正骨教学基地项目规划设计方案》《洛阳华耀城6号地块规划设计方案》《洛阳市涧东路中学项目规划设计方案》《洛阳尤东安置小区项目规划设计方案》《涧西区广文一小规划设计方案》。

04 河南近60亿元财政资金下拨,推动城镇老旧小区改造和住房租赁市场发展

河南日报记者11月12日从省财政厅获悉,省财政已下拨超过50亿元的财政资金支持全省城镇老旧小区改造。同时,郑州市获得8亿元中央财政资金用于发展租赁住房市场,让更多的人住有所居,享受温暖和幸福。

05 十月70城房价涨幅回落,洛阳新房环涨1.6%,涨幅收窄!

11月15日,国家统计局发布《2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示,10月房地产市场进一步趋稳,价格涨幅有所回落。从环比来看,一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均有所回落;同比中,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅再次微幅扩大,二三线城市同比涨幅则继续回落。其中,河南三城,洛阳新房环涨1.6%,二手房环涨0.5%,涨幅双双收窄;郑州新房环比持平上月,二手房连续五个月下跌;平顶山新房环比上升0.6%,二手房则上升0.7%。

06 洛阳市开展虚假房源信息专项整治工作

11月17日,洛阳市住房保障和房产服务中心联合市网信办召开由涉房媒体、网站和中介机构代表参加的虚假、过期房源专项整治工作布置会。自即日起至11月底,我市将开展专项整治,对网站涉房信息进行集中排查、清理,坚决打击违规发布虚假房源信息的行为。针对性质恶劣、影响严重的发布虚假房源行为,将对房地产经纪机构及其从业人员、房源发布网络平台进行联合惩戒并向社会曝光。

07 洛阳市启动城市区棚改(城中村改造)项目回迁安置专项巡察工作

11月19日,洛阳市召开城市区棚改(城中村改造)项目回迁安置专项巡察工作动员部署会议。记者从会上获悉,市委将派出专项巡察组,采取“一托四”的方式,对我市城市区棚改(城中村改造)项目回迁安置领域开展为期一个月左右的专项巡察,对市住建部门棚改工作进行“回头看”。

08 央行再降息! 5年期LPR首次下降至4.80%

11月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2019年11月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.15%,5年期以上LPR为4.80%,此次两者均下降5个基点外,其中5年期LPR利率在8月20日亮相后首次迎来下调。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

09 河南1869个老旧小区年底前改造全部开工

11月26日,河南商报记者从“河南省城镇老旧小区改造工作”新闻发布会上获悉,今年起中央对城镇老旧小区改造给予资金支持,我省3383个老旧小区、约50万户纳入支持范围。目前已完成改造小区474个、正在改造1040个,其余1869个年底前可全部开工。在改造范围上,对包括城市、县城(城关镇)建成于2000年以前,基础设施和公共服务设施严重老旧、缺失,但房屋结构安全较好,不宜整体拆除重建,居民改造意愿强烈的住宅小区进行改造。

2.1 土地市场解读

2.1.1 11月洛阳市土地供应面积由涨转跌,土地成交今年首次为0

11月洛阳市土地出让量共计5宗191420.583㎡(或287.132亩),较上月供应面积环比下跌15.65%;而土地成交量今年首次出现无成交记录。随着房地产金融政策的不断收紧以及传统销售热季的过去,11月洛阳楼市进入平静期,过去“逢地必抢”现象退去,开发商拿地热情骤减,谨慎理性情绪加重。

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数据来源:诸葛找房

​11月洛阳所供土地用途仍以商住类为主,5宗中仅有1宗为商务设施用地,其他4宗皆为商住用地。不过需要注意的是,本月供应的地块中有4宗将在12月进行拍卖,而只有1宗是在11月27日正式出让的。但令人意外的是,唯一在本月出让的这宗地最后也没能成交。自此,11月洛阳土拍市场以0成交落幕,市场骤冷。

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数据来源:诸葛找房

2.1.2 前11月洛阳市区土地成交数量较去年同期上涨16.67%

从土地成交数量上来看,洛阳市区1-11月土地成交共计35宗,比去年同期上涨了16.67%,涨幅较1-10月有所收窄,土地成交数量整体保持不断增长。

在成交金额方面,2019年1-11月,洛阳市区土地成交总额合计约121亿元。

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数据来源:诸葛找房

​11月份全国土地市场随着楼市的趋稳也逐渐转淡,不同城市由于供地节奏、融资情况、土地政策以及市场环境的差异冷热不均,分化加剧。而洛阳土地市场在几经变化下也一片清冷,不稳定性逐渐增强。不过与11月情况大不同的是,12月洛阳土地供应出现集中式爆发,截止目前已有16宗地块要在12月参与竞拍,为今年之最。当然届时能够成交几宗,流拍率是否加剧等情况还未可知,也值得期待。

3.1 新房市场解读

3.1.1 11月洛阳市新增预售商品房共计3883套,连续两月走低

2019年11月洛阳市14项目共获21个预售许可证,新增预售商品房3883套,环比10月(4130套)下跌5.98%,跌幅较大幅收窄,但已连续两月下行;新增预售商品房总面积408850.28㎡,环比10月(342076.88)上涨19.52%,由跌转涨。在经历过传统楼市热季的一定刺激后,洛阳新房市场供应不断减缓,整体保持平稳。

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数据来源:诸葛找房

3.1.2 洛阳推房量减少,1822+套房源成功入市

据小诸葛不完全统计,11月洛阳共有12个项目进行了住宅开盘,2个项目进行了车位开盘。其中开盘住宅可统计数量1822+套,较上月(2700+套)出现较大幅度下滑,与去年同期(2180套)也有一定差距。

开盘项目分布区域比较分散,具体来看,洛龙区占据2个,老城区2个,西工区1个,伊滨区1个,瀍河区1个,县区5个。其中,金科绿都天宸11月车位和住宅相继开盘。开盘产品还有高层、洋房和公寓;去化情况绝大多数在70%以上,刚需改善型房源需求仍保有不小潜力。

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数据来源:诸葛找房

​除却以上开盘的项目外,11月加推项目有所减少。大致有蓝光·钰泷府、山水王城、佳兆业水岸新都、中骏雍景湾、绿都•王城里等。整体来看,11月洛阳前三周房企推房节奏迟缓,发力集中在月尾末周,且周边县区开盘项目增多。近几个月以来洛阳城区老盘推售居多,新开项目为数较少,这在一定程度上也造成市场后劲儿不足,民众买房选择范围受限,市场不免有些遇冷。

4.1 二手房市场解读

4.1.1 11月洛阳二手房市场量价齐升

2019年11月份洛阳市二手房市场价为10507元/㎡,较10月上涨了179元/㎡,环比上涨1.73%,由涨转跌,基本回温至9月水平;而二手房市场房源量约33723套,环比上月上涨22.03%,连续两月增加。

洛阳二手房市场量价齐升,一方面是随着年末“置换季”的影响,出让房源业主增多;另一方面,卖方市场对于洛阳房价的定位仍然很高,致使大量入市的新增房源对外标价普遍偏高;再者,国人“买涨不买跌”的想法也促使部分业主通过上调房价以刺激购房者,加大房子议价空间。

11月洛阳土地市场骤冷,二手房市场量价齐升

数据来源:诸葛找房

​从单日市场均价趋势来看,11月洛阳二手房市场均价波动偏大,每日均价均在10200元/平方米以上,单日最低价与最高价相差498元,差距较上月成倍扩大,市场不稳定性增强。

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数据来源:诸葛找房

4.1.2 11月洛阳二手住宅市场房源面积段、户型段占比变化较小,市场供应结构保持稳定

从二手房市场房源面积分布来看,90-140平方米占比最多,为43%,较上月减少3%,与9月占比相同;其次为60-90平方米,占比24%,与上月持平,而60平以下和140平以上分布提升1%。可见在刚需型为主的市场需求下,小户型投资以及改善型需求有所升温。

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数据来源:诸葛找房

​从二手房市场房源居室分布来看,三居占比最多,为44%,较上月下降1%;其次为两居,占比34%,与上月相同;而四居和五居占比则较上月均增加1%,可见刚需、改善型房源依然为市场主力,且改善型房源有所增加。

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数据来源:诸葛找房

4.1.3 六城区市场均价四涨二跌,涧西区房价波动最为突出

11月洛阳六个城区二手房市场均价连续两月出现4涨2跌。

在下跌的城区中,洛龙区房价高居榜首,市场均价较上月环比下跌0.13%,连续两月下跌但跌幅已有收窄;涧西区以3.69%的跌幅成为11月跌幅最大的城区,且跌幅较上月进一步扩大,同时在六城均价排名中由第二位降至了第三位,房价下跌较大。

在上涨的城区中,伊滨区11月二手房市场均价环比上月上涨0.56%,由跌转涨;西工区和瀍河区环比涨幅分别为0.42%和0.37%,房价连续两月呈现小幅回升;而老城区11月二手房市场均价环比上涨2.10%,涨幅扩大了0.45个百分点,已连续两月涨幅最大,房价升温明显。

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数据来源:诸葛找房

​从城区市场房源量来看,11月各城区房源量再次全线回升且涨幅进一步扩大。其中洛龙区以11663套领先,较上月增加3104套,二手房市场活跃度不断提升;涧西区市场房源量10157套,较上月增加2324套,位居第二;另外西工区11月房源量增加也非常明显,较上月共计增加了1253套,市场可选择房源更加充实。总的来看,11月随着卖房人群的增多,市场释放房源量不断增加,可见洛阳二手房房源储量仍有很大空间,尤其是经济和人口都十分活跃的洛龙和涧西,可销售二手房源更为充足。

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数据来源:诸葛找房

4.1.4 洛阳涨降价房源量连续两个月上涨,涧西、洛龙两区位居前列

从降价房源量来看,11月份洛阳共有2506套降价房源(包括县区),环比上月(1762套)上涨42.22%,连续两月上涨,且涨幅进一步扩大。洛阳六个主城区降价房源量均出现不同程度增加,其中涧西区降价房源总数重新赶超洛龙区,成为11月降价房源量最多的城区,而洛龙区紧随其后。涧西区和洛龙区一直是降价房源量的集中区,这也是由两区域较大的房源储量、经济发展现状以及人口密度所决定的。

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​从涨价房源量来看,11月份洛阳涨价房源量共计918套(包括县区),较上月(751套)环比上涨22.24%,涨幅扩大了14.34个百分点,连涨两个月。其中洛龙区以303套,涧西区以285套的涨价房源量位列前两位,数量远超其他城区。

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数据来源:诸葛找房

​从调价房源情况来看,洛阳二手房市场涨降价房源量连续两月上涨且涨幅双双扩大,可见市场活跃度在不断提升。但降价房源量涨幅远远高于涨价房源量涨幅也说明在整个楼市趋冷的形态下,“以价换量”仍然占据市场主要营销地位。不过在降价房源大幅增加的情况下,房价仍然高位运行,也从侧面可以看出市场在售房源价格整体价位普遍偏高而降价房源的降幅多数也并不大,买家更多的是通过价格波动来吸引买方注意,对于最终成交双方观望情绪都较重。

4.1.5热点城区房源量价波动情况

洛阳主城区的房源储量主要集中在洛龙区和涧西区,同时这两个区也是购房者的重点关注区域。从本月两城区的市场房源量和市场均价来看,洛龙区11月房价波动变大,每日市场均价皆在12560元/㎡之上,单日最低价格较上月上浮160元/㎡,但区域总均价较上月下降17元/㎡;涧西区市场均价较上月回落351元/㎡,降温较多;而伊滨区虽然市场房源量在六城区中最少,但房价起伏常常很大,11月市场均价也在波动中回升了53元/㎡,小幅回升。

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数据来源:诸葛找房

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5.1租赁市场解读

5.1.1 洛阳租赁市场整体稳中有降,六城区租金4跌2涨

11月,在全国大中城市租金均价连续下跌5个月的背景下,洛阳租金均价连续4个月微涨后也迎来转跌。数据显示,2019年11月洛阳平均租金为19.01元/㎡/月,较上月下降0.22元/㎡/月,环比下跌11.44%,由涨转跌。租赁市场整体稳中有降。

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数据来源:诸葛找房

​从洛阳各主要城区租金价格分布来看,11月六城区平均租金特点表现为4跌2涨,洛龙、涧西、西工作为核心城区,租金价格仍位居前三。其中涧西区11月每平米月租金为19.08元/㎡/月,由涨转跌且跌幅最大;与其相反的是,伊滨区每平米租金价格在连续两月降幅最大后,转为涨幅最大,11月租金均价为14.13元/㎡/月,环比10月上涨3.29%。各区域租金变化均超过0.1元/㎡/月,这对于洛阳租赁市场来说波动已经明显加大,四季度租赁淡季表现开始凸显。

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数据来源:诸葛找房

​据诸葛找房数据研究中心监测,11月洛阳市区租金排名前三的商圈为万达广场、盛唐至尊和珠江路;租金最低的三个商圈依然为道北、新街和国家牡丹园。与上月涨跌情况不同的是,11月洛阳租金下跌商圈数量过半,下跌幅度也明显扩大。随着年关临近,租赁市场降温加剧。准备租房的朋友可以参考选择。

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