看着洛阳、南阳等几个城市拍地的楼面价，对比下郑州的价格，我反正已经奉劝洛阳的亲戚，卖房的最佳时机到了，不要挣最后一个铜板。 写这篇文章，估计该有人拍砖了。但我是一名有职业操守的从业者，本着讲事实，摆依据的态度，欢迎各位探讨。 1 得幸吃上地产这碗饭，有机会领略不同城市楼市风采。在走过很多城市，探盘不少项目，转身回到郑州这块土地。 一直在疑问，郑州房价高吗？ 众说周知，从经济学价值规律来看，影响价格最主要因素是供求关系。但由于我国经济体制特殊性，在自由外，总有一双政策之手，时刻修正市场。 于是中国房价也就不完全取决于城市规模、人口、居民收入这些常规要素决定，而是由城市辐射力、“移民”购房比例、购买强度引发政策调控力度，这些可变量左右。 因此才会出现，许多城市出乎意料的房价走势。 比如北上广深这四位大佬，无论房价多高，千万豪宅依然爆卖；但是丹东这个边陲小城，领涨全国、鹤岗345元/㎡大甩卖，缺褒贬不一。 而对于郑州这座城市房价，显然两极分化。有人觉得郑州房价高，甚至离谱，尤其是北龙湖这片新区，均价已经杀到40000+，直逼北上广；也有不同看法，在同级别城市，甚至高级别城市，郑州14000+的均价并不抢眼，甚至被低估。 那么郑州房价究竟高不高？  2019年4月全国149个重点城市房价中位数显示，郑州房价中位数为14321/㎡，在全国范围排名28。 科普一下中位数：统计学专有名词，代表一个样本、种群或概率分布中的一个数值，其可将数值集合划分为相等的上下两部分。即在这组数据中，有一半的数据比他大，有一半的数据比他小。 也就是说，郑州有一半人买房价格在14321以上，另一半人买房价格在14321以下。 可见郑州房价排在宁波（21393）、武汉（17759）、济南（17294）、合肥（16410）这些中西部省会城市之后，甚至低于东莞（17466）、廊坊（17568）、金华（16824）之类“小城”。 由此纵向对比其他指标，很容易发现郑州房价缺憾。 2 首先经济、人口是房价支撑两个核心要素。  2018年郑州GDP达到10143.32万元，正式成为国内“万亿俱乐部”的一员。全国排名第16，增速达到8.1%，位居全国排名第2。  同时2018年郑州常住人口增量达到25.5万，全国排名第7。2018年年底，郑州常住人口突破1000万，从“特大城市”正式迈入“超大城市”行列。 对于城市发展，在人口支撑面前任何问题都会被解决，这也是郑州最大的底蕴。  此外由第一财经·新一线城市研究所发布的《2019城市商业魅力排行榜》。从2016年的第22名至2019年的第10名，在城市商业魅力排名变化中，亦可看出郑州近年来跃升足迹，而在未来发展潜力上，实力不容小觑。 在这些指标面前，郑州房价中位数排名是不是太低了？ 当然吐槽房价最凶的肯定是在郑州工作的朋友，至于他们工资是多少咱也不敢问，也不敢说，所以只能参照城市平均薪资来做个比较。  郑州薪资水平可能是唯一能与房价排名匹配的数据。根据智联招聘公布的《2019春季人才流动报告》中显示，2019年春招期间，郑州求职者的平均薪酬为7330元，排名全国第31！ 既然不是“二代”，那么收入就是购房唯一决定因素。 从房价来看，北京是郑州的4倍多，收入方面还不到1.5倍，是不是很幸福，当然郑州目前同北上广这些大佬还不是一个段位。 与杭州、成都、武汉、苏州这些中部新一线城市相比更合适。 城市 薪资（元/月） 房价中位数（元/㎡） 房价收入比 郑州 7330 14321 1.95 武汉 7705 17759 2.3 成都 7620 13940 1.83 西安 6860 13596 1.98 苏州 7751 23335 3.0 杭州 9082 31439 3.46 这6座城市之中，房价收入比低于郑州的只有成都，郑州人民表示很羡慕天天吃火锅滴成都兄弟。 于是乎郑州在未来发展潜力、GDP、人口吸引力排名都位居全国十名前后的情况下。 很多委身于郑州之后的城市，房价已经已经一骑绝尘。对比下来，郑州房价还高吗？ 这也应了：不识庐山真面目，只缘身在此山中。 3 如果说全国纵向对比，能说明郑州潜力；那么省内各市横向比对，更显城市价格洼地。  毕竟以郑州目前实际情况，从这些本科毕业生外省就业比例就不难看出，来郑州购房的外省人有限。 其实着眼于省内，郑州房价也并不出众。  数据来自安居客 在湖北省房价第一名武汉与第二名襄阳的价位差是1.95倍，与队末孝感的价位差是3.12倍。  数据来自安居客 陕西房价老大西安与亚军咸阳价位差是1.79倍，同队尾商洛的价位差是2.61倍。  可是在河南省这个数据却是，郑州房价是开封的1.63倍，是平顶山的2.38倍。 省内城市房价阶梯差，是高阶级城市虹吸低层级城市人口的绝佳手段。 同样是省会城市，与省内兄弟城市相比，这里表示郑州房价很接地气！ 此外： 5月22日，碧桂园在洛阳以总价14.01亿，单价1401万元/亩，楼面价7005元/㎡代价夺下地王； 5月24日，建业在开封以5.65亿总价，折合656万/亩，楼面地价3938元/㎡拿下开封地王； 6月4日，龙湖在郑州高新区以13.05亿总价，折合楼面价6199元/㎡摘下高新区郑州高新区新晋楼面价王冠； 6月10日，碧桂园再次出手以总价6.75亿，折合单价725万/亩，楼面价3107.1元/㎡，成为新乡新晋双料地王； 地市土地成本隐有超过郑州的趋势，土地成本才是房价最后防线。 想象一下，在地市买套房子，单价八千多，甚至上万，相比现在郑州主城区那些均价一万四，甚至一万二三的楼盘，哪个更有价值？ 值得一提的是，郑纺机后，郑州三环内难觅新土地，主力开发区间已经移至三环四环之间，购房空间也被压迫在此区域内。 不以溢价为目的购房都是耍流氓，所以购房前一定要考虑溢价空间。 在城镇化率73.38，全国排名30位，而人口却突破1000万全国排名第7之际。 有人口、有未来的郑州房价仅是如此吗？ 空间才是潜力支撑，未来两年郑州目标人口突破将1100w，城镇化率达到80%。对于这个河南省内这个一超无极的城市来说，实现并不难。 于是有人预测在目前郑州四环沿线房价基本13000上下格局下，叠加城市量级和房价水平。郑州四环内房价合理价位应该是比地市房价高百分之六十，也就是2万左右。 优质教育、医疗、商务资源聚集头部城市这是不可逆的局势，郑州城市化进程虽然起步较晚。 也正因为如此同比其他二线城市基础建设和房价，郑州空间才显而易见。 十年前，洛阳的毕业生不留在郑州，因为郑州太土，太破，基建还没有洛阳好，十年过去，郑州已经超越西安和济南，和洛阳拉开的距离更大。 身为省会城市，郑州这种微弱价差在全国范围内也实属难得。明白这个道理，也就不能理解全省16地市客户金三银四抄底郑州房子的桥段。 数据显示，2019年1-5月份，共有62个项目开盘，共计开盘78次。推出房源17858套房源，现场去化14692套，整体去化率82.27%。 观望与激情势同水火。想必如今，很多人的愿望大概就是郑州楼市回到2016年。 事实上却是回去了！ 不仅价格同样回去了，市场也回去了。 4 据上海易居房地产研究院发布的一季度《中国百城库存报告》显示，郑州消化周期2.6个月，已经与2016年9月郑州楼市最热时新房库存去化周期2.5个月基本持平。 而房价： 2017年12月郑州房价中位数为16274元/㎡； 2018年3月郑州房价中位数为16662元/㎡； ...... 2018年9月郑州房价中位数16610元/㎡； 2018年12月郑州房价中位数14045元/㎡。 2019年3月郑州房价中位数14400元/㎡。 2019年4月房价中位数为14321/㎡， 这说明了什么？ 在经历过一年的楼市调整后，郑州房价开始回归理性，越来越接近购房者心目中的期望值。 因为限价的原因，郑州大部分地方房价已经很平均了。原来价格高的区域被拍扁，而原来价格低的区域，也顺势拔高自己身价。 但是，去过售楼部后，购房成本真的降低了吗？ 尴尬的是，并没有，反而选址越来越少，立足点越来越远。 很多人想等等，再等等，想抄底。理想很好，但是抄底有风险，因为如果错过底就有可能是峰。 2016年郑纺机地王出现到周边项目封盘涨价，时间差只有几个小时，一天之后，全城普涨。这样的窗口期，不是每个人都能抓得到的。 积累是靠脚步丈量出来的，对市场风向捕捉，也是一次次探盘后滋生的敏锐。 买房这东西，上百万的生意，从来也不是靠说说就能决定，迈出脚步，才是选到好房的第一步，遇事犹豫终是一害。 5 很多人诟病郑州基建落后、城市发展有缺陷、屌丝气息浓...... 武汉、南京、天津、西安这些城市贬低郑州，无非也是基于此等因素。 但是对于一个只有65年发展历史的省会城市来说，同这些千年重镇想比，郑州成绩足以傲视中国大多数省会城市。 谁家往上查三代不是农民出生？ 过去10年，郑州向世界证明了自己；未来10年，中部崛起，郑州立足一极将势必引领风骚。 城市房价一定会匹配城市量级！郑州目前房价纬度，更多是因为初始值低，价值涨价后迎来严格调控，并且调控力度持续加码，两年之间并没有任何松动迹象，就连全国普降房贷利率，郑州至今也未开闸。 可见其严厉程度。 为此，我们应该感谢调控带来的限价政策，挤压地产上升缺口，但这种调控政策并不能永存，放开的那一刻也许郑州就是另一番迹象。 今天的布局和努力，决定5年后你和同龄人的差距。 如果你是新乡、洛阳、南阳等地市的朋友，如果房子多就抛掉自住以外的所有房子赶紧来郑州买房吧！ 欢迎添加主编微信聊聊买房那些事儿！   |
