 2018年，深流暗涌，波诡云谲，楼市最大的特征，在一个“变”字。 政策在变：摇号、抢人、棚改、松绑，既让市场变得相对公平，又让整个走势难以预测。 购房者在变：从抢着上车到屡屡维权，从坚定看多到犹豫不决，阵营分化的同时，折射的，是对十字路口的迷茫与不安。 开发商也在变：年初不愁卖，年末忙跑量，说好精装修，转眼变毛坯。如何生存，成了一门艺术。 2019将走向何方？怎么办？ 本文拟从以下几个方面进行分析：1.经济环境；2.政策；3.房价；4.投资建议。 1 现实总能在历史中找到倒影。 楼市三四年为一个周期，2012、2014和2018，这几年的历史规律有着诸多相似之处。 影响房价的四股力量大致为：金融、政策、板块、季节。在这里分析楼市环境还需要加上经济环境。如下： 经济环境类似：都面临经济下行压力，政策需要在 “稳增长”和“稳房价”间权衡。 政策周期类似：都处于调控收紧的尾声。前期调控均出现效果，百城房价出现下跌。 货币政策类似：2012年、2014年以及2018年都采取了“放水”的货币政策，目的在于对冲经济下行的压力。 其中2012年2次降息2次降准；2014-2015年6次降息、4次降准；2018年4次降准。 综上： 前两轮周期表明，当经济下行，土拍减少，房产库存高企，楼市量价均快速下跌时。政策有望大幅放松。 因此，通过历史类比我们可以推断：2019年货币政策仍以放水为主，楼市调控政策会逐步松绑。 2  2018年的基本行情是： 库存风险较低、经济下行压力不显著、楼市调控已见成效、地方财政整体压力较小。 据此，可以判断2019年政策的基调是：稳房价、稳杠杆。 政策底已经出现。具体松紧程度根据不同城市的情况会自行调整，即“因城施策”。 我们之所以说现在的调控是“史上最严”，因为很多调控政策是非常时刻的非常办法，并非长久之计。如：限售、限价、限签、严社保等。 造成的结果是冻结楼市，而非稳定房价。 因此2019年各地会逐渐取消这些非常时期的政策。实际上，在2018年底很多地方已经悄悄松绑了，比如： 1.山东菏泽取消了限售。虽然被约谈了，但也代表了一大波三四线城市的现状。 2.广州已经放开公寓的限购政策。 3.杭州已经允许个人社保补缴3个月。 4.重庆已经调高了限价的价格。 5.海口2019年1月7日也放松了人才落户的条件。 2019年，可以肯定的是，必将是以“稳”为核心。 1.稳房价：既不能大涨影响民生，也不能大跌影响经济。 2.稳预期：通过土拍控制、舆论监管、价格监管等措施稳定市场预期。 3.稳地价：尤其是三四线城市，保证地方政府财政收入。 4.因城施策：一二三四线楼市分化加剧，东西部楼市分化加剧。根据不同的城市情况调整政策。 当然，任何预判都是基于现有数据和运行逻辑，接下来还有一个观察新一年行情的窗口，全国两会。 3 虽然2017年330开始调控，但实际上房价的真正转折点出现在2018年的三四季度。 这个标志就是2018年7月中央政治局会议释放的“坚决遏制房价上涨”的态度，给地方政府、开发商、大型媒体等明确的政策信号。 这产生的直接后果就是： 开发商集体主动降价促销、媒体铺天盖地都是唱空（唱多的舆论被唱空的淹没掉；唱多的大号被封号、强制删文等），进而一二手倒挂、二手房东恐慌，带动二手房降价。 2019年房价会怎么走？还是要看这几个因素： 1.政策层面：楼市调控的政策底已经到来。 2.金融层面：为应对2018年经济下滑，已经4次降准放水。传导至楼市需要3-9个月，对2019年房价具有支撑。 3.经济压力：前景依旧不明朗，对经济压力将会在2019年逐步显现，可能倒逼政府出具刺激措施。 4.房价周期：房价周期为3-4年一周期。以2016年3季度为顶峰计算，下一轮顶峰为2019-2020年，而因为本轮调控的特殊性，故下一轮回暖会适当延迟。 “楼观”预判： 2019年全年房价仍然以稳为主。其中，一二线城市房价有波动较小。即使“金三银四”，也无实质性上涨，最多表现为优惠减少。 三四线以下行为主。有棚改支撑的三四线下行速度较慢。 根据已有数据综合分析，目前来说最有可能回暖的时间点为2019年下半年至2020年上半年。同样，具体仍然要结合2019年的政策、城市发展与经济模通盘考虑。 4  2019，要不要买房？ 大道至简。 如果你是刚需，尽量早买。别指望能抄底在最低点，也别指望能暴跌。 如果你是投资，可以等等。有笋盘的话可以入。 如果买新房，这几个月可以好好淘一淘（不一定能买到）。 如果买二手，要看市场负面情绪发酵，可以逢低买入。 2019，买什么样的房子？ 1.如果一样总价，面积可以退让一点，买位置好的。也就是在能力范围内买地段更好的。 2.品牌开发商的房子。品牌房企不一定百分百靠谱，但至少比杂牌房企靠谱率大得多。 3.学区房。但要注意一点，如果你想买学区房，请记住你的首要目标是为了孩子上学，在教育资源均衡化、政策不确定化的当下，别总想着既能满足孩子上学又要满足房产升值的“两全”愿望 4.地铁房。地铁的本质是杠杆转移，修地铁的钱是从城市的土地溢价中收回的。地铁房一般怎么涨？通常规划公布时涨一波，开工动土涨一波，地铁通车再涨一波。涨得最狠的是第二波。无论如何，你得承认地铁盘就是好卖。  2019，也许很难，也许仍是变局之年。 惟有沉潜而越，才能厚积薄发；惟有踏浪而行，才能一往无前。 来源：楼市观澜，欢迎关注公众号 |
