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年终巨献!2018洛阳楼市年终盘点

2018-12-19 14:03| 发布者:水嫣然| 查看:809| 评论:13

摘要:2018是中国楼市从高潮转向下行的分界线,史上楼市调控最长季、历经两年有余,终于在十月前后,在厦门、杭州等一线城市呈现“呕吐”、“进食困难”等不良反应,原本子弹飞一样的卖房速度,开始慢下来。十月,又是万科 ...
年终巨献!2018洛阳楼市年终盘点

2018是中国楼市从高潮转向下行的分界线,史上楼市调控最长季、历经两年有余,终于在十月前后,在厦门、杭州等一线城市呈现“呕吐”、“进食困难”等不良反应,原本子弹飞一样的卖房速度,开始慢下来。

十月,又是万科打响楼市降价的第一枪。

之前几次调控,这位带头大哥总是一马当先,率先降价,成为楼市下行的风向标。刚喊完震撼市场的“活下去”的万科于10月1日厦门“发飙”。当天万科白鹭郡项目二期开盘,原一期联排别墅500万/套精装,“扒衣去皮”(取消精装)直接降到最低278万/套,800余组客户参与“疯抢”,206套房源当天清盘。随后金地、碧桂园、绿地、阳光城等一线企业纷纷“跳水”。


年终巨献!2018洛阳楼市年终盘点


上海浦东碧桂园南郡项目降价30%,从3.5万/平米一路降到2.6万/平米,引发老业主维权、售楼部被砸系列事件,中国式“房闹”又隆重登场。

早在年中,省会郑州环线楼盘以融创为首,已经开始降价三、四千的幅度,集中在北部惠济区、东部白沙等地块。

6月底,融创象湖壹号二期开盘,以9200元/平米的价格秒杀清盘,而周边同产品售价1.3万/平米;位于城北区和昌大盘林与城项目,在周边高层1.6万/平米的市场下,开出小高层1.1万/平米,700余套房源“秒清”,给北区居高不下的房价致命一击!


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郑州融创象湖壹号效果图



元月,重庆龙湖地产进驻郑州第一个块地——南龙湖七号地块,以1414万/亩、楼面价7515元/平米摘得,当时预估售价起码在1.3万/平米,然而到了十一月项目认购期,打出9000+的诱惑价格。

被“郑许一体化”鼓噪的许昌开始降价,11月1日,地产20强阳光城首个项目——翡丽花园售楼部顷刻被砸。

原因是房价从7800降到6300元/平米。

由于郑州土地资源紧张,国内前三十强房企均已落子郑州,僧多粥少,从2017年下半年年开始,纷纷开拔到许昌建安新区等区域拿地,整个新区除了道路就是工地,六、七十个项目工地陆续开工,小小的许昌高档楼盘房价瞬间抬升三、四千,一度赶超洛阳,成为河南老二。许昌人沸腾了,一时间到许昌炒房成为省内除郑州外,叫嚣一时的口号!

年终巨献!2018洛阳楼市年终盘点

出来混总是要还的,一线地产企业昏头巴脑跨过洛阳齐聚许昌,真没把洛阳省内一直雄踞老二强市的地位放在眼里。

这一年,洛阳外地大势趋缓、降价的整体氛围下,没多大变化,由于去年政府拍地少,新项目寥寥,所以洛阳楼市一如既往的高歌“火热”。

国庆前后两个新盘入市,位于瀍河区代建合作的“建业贰号城邦”、伊滨区绿都“洛阳府”开盘热销,七、八百套房子据悉被抢购的八八九九,售价在8000元/平米上下。令郑州不少开发商羡慕嫉妒恨,“任尔东西南北风,洛阳楼市、风景这边独好”

十二月初,洛阳被某机构评为2018年世界房价上涨幅度前二十强城市,位列第十九位。

三天两头 地王频现

八月,洛阳土拍一周内拍出三块“地王”。

▋ 位于经开区开元壹号项目南侧刘富村两个地块,合计约二百亩,74亩、924万/亩地块,被开元壹号开发商摘下。

▋ 130亩、930万/亩地块,被开元壹号及中诚地产联合体获取,让人大跌眼镜。很少有开发商在自家门前摘地王的,自身还有几十万方的待售开发量,这个地价可以在市区任何一个区域摘地,东西呼应、南北双盘,有更大的影响力空间。

▋ 没几天,西工区光华路段十余亩的小地块以1358万/亩的高价被一个运作了几年的小开发商获取,土地上还有商业、住宅要返迁,剩下就两栋小公寓楼可以售卖,不知能赚辛苦钱花花不!

年终巨献!2018洛阳楼市年终盘点

10月31日,高铁板块“香栀花园”别墅北侧75亩地块意外被郑州赶奔过来的国内销售排名前十五强中梁地产以650万/亩底价摘牌,低密度2.0的容积率,预计开发成本在9000+,产品平均售价可以达到1.2万/平米之上,作为一线企业进入市场第一个楼盘,这种地块是非常具有示范作用的。

多盘围猎 “建业年”

建业这一年在洛阳多有建树,拿地、并购开发、合作代建,2018年扬鞭奋进“八驾马车”:华阳峰渡、建业龙城、建业尊府、建业科技城、贰号城邦、定鼎府、建业桂园、龙城东望(大城小院地处孟津,不在此列)

建业在沉寂多年之后,摆出乾坤大挪移步伐,睡狮猛醒,重登市场带头大哥的宝座。十一月底开盘的涧西区孙旗屯地块新盘“建业尊府”,两千多人的开盘盛典再创洛阳楼市高潮,盛况堪比当年恒大绿洲一期、升龙广场一期的盛况。


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11月25日建业尊府开盘现场图



近两年建业总部郑州也开始频频“动作”,以融入被挤出郑州地产“前五”多年的地位。老胡从万科等地产名企挖来集团少壮派掌门团队,一改原有“步履老态”的风格,并购金融投资公司;在洛阳辖县、鄢陵、鹤壁等地圈下多个田园、特色小镇用地,达数万亩,积极备战下一轮地产转型之需。

近期又以占股三成联手另外两家国资企业,以河南航空为核心的资产重组,玩起民航产业,这就是传说中的厚积薄发?

远郊楼盘风波起

随着恒大孟津云湖上郡楼盘的启动,洛阳城市远郊盘布局迅速。

十二月初云湖上郡开盘,以高出孟津县城三千多的均价7800元/平米开盘热销,地产二十强最佩服恒大,到哪儿偏僻地块开发,都能制造热销。


年终巨献!2018洛阳楼市年终盘点

恒大云湖上郡效果图



城北,沿定鼎路一路爬坡北上,除了近郊盘保利林语溪、联信熙园、建业定鼎府(原鼎城),就是碧桂园山河城、塞拉维、建业大城小院(塞拉维地块内)、东方今典汤街小镇、腾飞市政楼盘、恒大云湖上郡

西线,顺着滨河南路一路向西,穿越远见水岸,以代建合作的绿城桃花源为代表的四、五个楼盘“摩肩接踵”,一字排开,大有与北线孟津远郊盘血拼的气势。相比北上孟津一路爬坡,到不如宜阳这洛河南岸一马平川,道路通畅为好。就比如文兴水尚前几年靠二外在宜阳撑起一片天,现在大开发商都在向那边靠近,以后还能不能靠二外盈利市场,以后将何去何从?老城、瀍河、西工中州路以北的客户除外。

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绿都洛阳府实景图


伊滨区随着绿都洛阳府、建业龙城东望的启动、热销,伊滨区土地指标的解决,万安山区域城市后花园的建设雏形展现,将会是洛阳城郊区域比北线、西线远郊楼盘更适合居住的区域。

这里的城市基础配套设施相对最完善,新区管委会所在地,向东能接驳收入相对较高的偃师市产业聚集区,师范学院、华阳中学、市八中分校等学校林立,占地2000亩的华耀城专业市场也在启动,如果正常开发顺利进行,一期市场预计一年即可以投入使用,关林片区陆续迁移出的市场无疑落户于此是最理想的选择,将大大拉升片区人气,餐饮服务、超市、商业街将会应运而生。

商业地产低迷时

各地商业地产均不景气,洛阳也持续有两、三年时间,从去年西工区纱厂厂区出让两块地价能反应出:保利拿的住宅地价要高于绿都摘牌的临街商业地块四成左右,以往商业地价均是高于住宅用地。

今年基本没有有影响的商铺、写字楼新盘上市,写字楼租金还在下滑。原本计划年底开业的新区正大广场也一推再推,不知何时能开业,那两栋210米洛阳最高现楼卖了多少?都是个未知数,看看泉舜186写字楼的艰难出租以及另一栋对应塔楼封顶后一直烂尾数年,但愿正大双塔能正常交付、开业,不过又有多少企业会来入住呢?超高层写字楼“巨高”的物业费,让不少中小企业望而却步。泉舜186的租金已经降到40元/平米,但物业费要18元/平。

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正大国际实景图


由此可见,六七年前洛阳开发伊滨新区定位为城市副中心CBD开了国际玩笑,这大好的新区市政府中心两、三栋超高层写字楼都要死不活,难以生存为继,那遥远的伊滨区凭啥能建成CBD,GY们一拍脑袋的城市规划定位葬送多少国家真金白银!

一线地产梦醒时分

郑州市场基本汇聚了全国一线地产企业前三十强,许昌、南阳、周口等地也在逐步进入,唯独洛阳不受待见,姗姗来迟。

据悉绿地、万科、融创、金科已陆续找机缘进入,恒大一统天下的局面被保利进驻后稀释,陆续进驻洛阳的一线品牌企业正常会拉升新一轮房价,每一次品牌企业强势进驻,都会拉动房价上涨10——15%以上,相应地价也会大大拉升。

或许随着品牌地产的涌入,会对冲洛阳房价跟随大势可能下行的风向,逆势而上,灿烂绽放,哪怕是像许昌小弟那样“爽一把就死”!

2019逐鹿帝都

2019注定是洛阳楼市的分水岭,随着一线品牌的涌入,市场格局将分为三大派系:

(1)本土派,以中弘、凯瑞、开元壹号、君河湾等为代表的本地资源打拼的企业;

(2)建业、恒大、保利、碧桂园,之前进驻洛阳的品牌企业,在洛阳有相当的认知度;

(3)新晋洛阳的国内一线及郑州本土一线品牌企业,他们的到来势必打破原有的平衡,搅动市场,重新排名分座次,抢分市场酒和肉!

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王城大桥洛河南岸 交通枢纽图


洛阳本土开发商是否能像郑州本土强豪那样,在国内一线名企“清乡扫荡”,轮番轰炸后,依然把持着年度销售前十中的多数席位?看来难,因为他们还没做好“深挖洞、广积粮”的土地储备和团队建设,能抵挡多少时间算多少吧!

2019 洛阳楼市血拼之年!

END

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