最近，全国房价都在降价，远的不说，就在我们身边的郑州和平顶山某些项目已经开始降价，而且降价幅度还比较大，而洛阳会不会像洛阳一些本土媒体所宣称的那样，永远不可能降价呢？恐怕未必。 昨天，在洛阳房团购二手房4群看到某团友爆料：某河南省连锁开发商位于洛阳九都路核心地段的某楼盘降价35%，65折进行销售！我和二营长闻讯后第一时间赶去打探，发现...... 最近，全国房价都在降价，远的不说，就在我们身边的郑州和平顶山某些项目已经开始降价，而且降价幅度还比较大（相关链接：平顶山某楼盘跌幅将近50%！全国楼市都在降，洛阳会如何呢？），而洛阳会不会像洛阳一些本土媒体所宣称的那样，永远不可能降价呢？恐怕未必。  郑州近期降价项目一览表 昨天，在洛阳房团购二手房4群看到某团友爆料：某河南省连锁开发商位于洛阳九都路核心地段的某楼盘降价35%，65折进行销售（为避免广告嫌疑，文中不出现该项目名字和电话）！我和二营长闻讯后第一时间赶去，经过去售房部实地了解，发现这个项目确实是在打折销售，原价10900元左右，据说是因为他们郑州的项目缺钱，为了快速回笼资金，针对一次性客户打65折，贷款客户打85折，层高4.85米，可以隔成两层，也就是买一层送一层，一次性打完折后6500元左右，折合每层单价才3250元，而这个位置离地铁2号线九都路解放路口仅1.8公里，周边的二手房基本上都已经卖到10000元左右了，他们打65折降到6500元，降价幅度可谓是非常大。同时，这也狠狠的打了某些说洛阳房价永远不可能下跌的本土媒体的脸。 说起洛阳这家第一个降价的开发商，我印象比较深刻，因为在2012年时，就组织团购过他们的项目，这家开发商起源于南阳，话说在2012年行情不好时，洛阳的房子非常不好卖，开发商融资也非常困难，据说当时洛阳本土的开发商都抱成一团，互相监督，谁也不许先降价。 但是这家起源的南阳的开发商因为在河南省很多城市都有项目，摊子铺的太大，非常的缺钱，所以他们把全省的城市经理都叫到郑州总部开会，会上讨论后，决定做洛阳第一个降价的开发商，以便快速的回笼资金，但是会还没开完，就传来了另外一个河南省连锁开发商某业全省项目85折的消息，据说这家起源的南阳的开发商老总在会上大骂了一顿后，直接把他们位于洛阳南昌路的某项目由开盘时的6400元降到了4600元，降价幅度达到了40%，由此拉开了洛阳房价大跌的序幕，没过几天，起源于香港的洛阳南昌路某驰城也假借某单位团购的名义，由6000多元直接降到了4400多元。  本土的开发商一看情况不妙，外地的开发商、甚至远在香港的开发商都开始降价回笼资金了，我们还傻傻的等什么呢？赶紧麻溜的降价回款吧，毕竟少赚点，比卖不掉、还不上银行或担保公司的钱被拍卖强。从此以后，洛阳房价从2012年，一直到2015年，一直都不瘟不火，各种促销、优惠、团购，层出不穷，洛阳的房价，在这几年也没有真正意义的涨过了。 现在，2012年在洛阳市场上带头降价的开发商今年又带头开始降价了，这到底预示着什么呢？恐怕不言而喻吧，洛阳其他的开发商会不会跟进呢，让我们拭目以待。  而受限价、限签、限售等政策影响，许多房企在上半年计提了存货跌价减值准备，对未来的市场下滑做出预判。其中，万科、绿地等龙头房企，出于会计处理的审慎，计提存货跌价准备超过10亿。 下跌，已经成为开发商的共识。 上周，万科的“活下去”，也被业界和新闻进行了一番过度的解读。 其实这本没啥，万科是一个合伙人共管特色的公司，和恒大、碧桂园、融创不一样，万科的危机意识肯定更强一些。 一方面加强危机意识，一方面收购低价资产，这是很正常的事情。 米宅也一样，一方面加强危机意识，优化人员优化部门，一方面也在积级开拓新业务新市场。 这不冲突，这是万科式活法，也是科学的活法，业界过度解读，解读出一堆阴谋论，真够LOW逼的。 万科的“活下去”，透露出的是什么：楼市下行周期未见底！而下行周期是很艰难的，要谨慎前行。 为何艰难呢？价格下跌、成交量下降、融资成本增高。 这三个原因，将使很多中小开发商倒下，从此退出市场，而很多危机意识不强的企业家，可能会在这个小周期中家徒四壁。 在这个小周期中，资产价格一定是很低的。也就是说，是抄底的好时机，于是我们看到了，前天，万科收购了华夏幸福环京的几块地，合计30多亿元。 大家的疑惑有几个，我很清楚： 1、底在哪儿？ 2、底在什么时候？ 3、还会再涨吗？ 化成俗语就是： 1、房价会跌多少？ 2、房价会在什么时候跌到最低点？ 3、房价会在什么时候开始上涨？还有这个时间吗？ 4、会不会真的放弃房地产，房价未来不会上涨了？ 是吧，你们的忧虑就是上面的。 先来澄清一个事实，现在市场已经在下跌，所以，这一点不用怀疑。 先来探讨最重要的一个话题：未来，房价还会不会上涨？ 答案是明确的：未来，房价一定会再次上涨，这一点毫无疑问。 下面，我来具体分析。 在本轮房价周期中，部分城市房价翻番，部分城市涨了50%，部分城市翻番后又限价回去了50%。 比如，杭州翻番，西安翻番，长沙翻番后又限价回40%，重庆翻番，郑州上涨50%后限价横盘，海口翻番后又限价回20%，等等，这是本轮房价周期至今的大致现状。 在这个周期中，钢材价格翻番了，玻璃价格翻番了，水泥价格翻番了，煤炭价格翻番了，等等，你是不是没有关注？你是不是不知道这个价格？ 房价呢？也最多不过翻番而已，很多城市还没有翻番。 然后，个税起征点今年从3500元涨到了5000元，也就是说，人工成本也上涨了。 何谓价格？价格就是一个市场交换的价值体现。 把房价说直白一点，就是一平米房子换多少斤大米，换多少棵白菜，一平方房子换多少玻璃，换多少水泥。 放眼全球发达或成熟经济体，房价放在长周期中，从来都是上涨。 比如香港，从1980年到2018年38年间，香港房地产经历了1981-1984（跌）、1985-1997（升）、1998-2003（跌）、2004-2017（涨）、2018-（跌）的周期，在这个周期中，跌的最惨的就是1997-2003这个周期，最多的时候跌了62%，而放在长周期中，房价涨了22倍！ 在过去的38年中，12个年份下跌，26个年份上涨。最大的涨幅却是最大跌幅的14倍！ 秒杀！为什么？ 在香港人的历史上，他们在1983年，1997年，2003年，2016年等的时候，一样遇到了迷茫，他们眼看着房价在那一年跌了20%、30%、甚至50%，绝望、无助、怀疑，但事实告诉了我们，更大的上涨在后面，秒杀他当时遇到的下跌。 2018年，香港房价又下跌了，又是一个轮回，又是市场情绪的交织，又有很多香港人在怀疑和迷茫。 对于大陆的2018来说，也是一样一样的。 国庆节期间，很多个售楼部被砸了，因为降价。 今年的下跌，大陆和香港并不孤单，悉尼在下跌、墨尔本在下跌、奥克兰在下跌、伦敦在下跌、温哥华多伦多在下跌。 事实上是，所有这些优质城市的下跌，放在10年以上的长周期里，都会被上涨秒杀！都会被上涨秒杀！ 大陆也不例外！包括北京上海深圳杭州成都重庆武汉郑州广州！ 为什么？你必须要理解“房价=XXX元/平米”这个等式背后的骗局！这个骗局决定了房价必须在长周期中上涨，为什么？ 这个骗局就不展开再说了，号再被封就得不偿失了，有兴趣的去破竹APP专栏《米公子的地产财经观》继续探讨。 你必须理解房价=N * 最低劳动力成本、钢材价格、白菜价格、大豆价格、水泥价格、汽油价格、医疗价格、幼儿园价格等等。。。。 用一大段文字来阐述一个事实：房价在长周期中一定上涨。 但我们普通人，更关注的是短周期。 这也是米宅的价值所在，短周期中，一定是抄底的时机，如同万科刚去抄了一把环京的华夏幸福。 抄底才是一门技术活和艺术活。 观点如下： 1、未来投资房产，像以前那么快速的赚钱是很难了，但从事别的行业赚钱其实也更难，这是大家要认清的现实，这也是中国的发展阶段决定的，任何越来越成熟的经济体想靠房产大赚特赚都会比较难。但你需要关注的更重要的问题是：有没有更好的选择？如果没有，当下最优选就是正确的选择。 2、本轮房价下跌是政策性的，是限价政策所致，是监管（禁止绑定、禁止双合同）在护航，是利率上浮（郑州武汉惠州已经是上浮30%）在助攻。 3、而政策，又通常是最不靠谱、最不长久的。 4、刚需请把握机会选择政策在保护你的城市主城区，不必等，刚需判断能力较差，赌不起未来，运气好的能等个主城10%下跌已经是大运特运了，买你的城市均价上下10%的主城区楼盘，放心，大概率错不了！部分城市可以等一下，比如厦门、石家庄、济南，四五线城市自住可以等（最好放弃）。 5、投资，要关注的是你的城市房价腰斩（或下跌50%以上）的那些区域，它曾到达的高位是市场认可的，有泡沫但一定是有需求支撑的，但如今的腰斩正是市场情绪不一致所致（越来越多的人看空），在专业人士眼中，反而可能是机会，比如北京的北三县，比如郑州的绿博，比如海南的海口。 6、投资，亦可关注城市主城优质楼盘10-15%下跌空间的机会，但这个需要运气，很多城市不见得能碰到。 7、今年年底之前一直都是楼市下行周期，不必急，慢慢选即可，明年上半年大概率也不会好转，但下半年到后年不好说，要看今年底的中央经济工作会议怎么定调，要看中国经济基本面变化，是好转还是更差？ 8、买过了的，不必担心，更不必折腾非要卖，放在长周期中，这是你的优质资产，眼前的下跌无所谓，你买买卖卖交的税也足够弥补下跌价差了。 9、没买的，未来一年时间，是考验你甄别能力的好时机，好机会一定有，洼地也一定有，抄底机会也一定有，就看你的能力和运气了，是不是你的城市足够的底？是不是最好的洼地城市？是不是利率最好的时机？是不是最好的时间点？ |
