1 上周四平台发出推文《楼市逻辑已变，这是三四线最后的谢幕表演》，短短几个小时，后台留言数百条，大部分留言都很类似：
问题基本聚焦为一个点，就是：三四五线的房子现在还敢不敢入场?要不要尽快抛售? 首先第一点，感谢大家的信任，楼事不决问米北。 第二点，米北不是神，大渔更不是，中国有六百多个市，一千六百多个县，很多地名连听都没听过，就让我判断是涨还是跌，那不是预测，是算命。 楼市是个系统性的问题，既宏观又微观。对每个关心楼市未来的人来说，掌握方法论，比得到所谓的答案更重要。 2 最近的情况很复杂，钱放到哪儿似乎都不安全。 楼市这个最大的储钱罐，好象也不是那么安全了。不是不安全了，是貌似不再继续膨胀了。 以前呢，往里扔十块钱，过段时间就会惊喜地发现变成了十二块，十三块，十五块，年景好时还能变成二十块甚至二十五块。这么好的致富方法，大家当然集体往储蓄罐里扔钱。 但现在，这个储钱罐不灵了，不但不灵，里面的钱还有可能变少，自然令人心焦。 那么，钱要取出来吗?还是换一个储钱罐?这是很多人面临的问题。 躺赚的时代已经结束，我们面临的是更实际而艰巨的问题：如何保卫手里已增值的财富，不让它再次迅速贬值。 楼市绚烂，然而烟花易冷。三四五线的房子跟着一二线也嗨了一波之后，严峻的流动性问题重新摆上了台面。 都说三四五线的房价是靠棚改和去库存撑起来的，不像一线和二线，有人口和基本面的支撑，房价更稳。 因此，很多人说，这一波大涨之后，三四五线的房子不宜长持，要尽早置换。 如何置换?一层层地往上置换，卖掉三四五线置换二线，卖掉二线置换一线，级别越高的城市房价越稳越安全。在这个逻辑推论的基础上，三四五线的房产是否真的该抛? 这是很多目前手握三四五线非自住房产的人群最关心的问题。 没有统一的答案。 比如说苏南的发达小县城和北方的四线小城市，如何比? 末落的三线重工业城市和正在崛起的五线县级市，如何比? 中国楼市没有统一的答案，但我们可以梳理出来通用的逻辑。 3 目前三四五线城市的房子，我的意见是，除了刚需之外，投资请停止买入；但如果已买，盲目抛售大可不必。 首先，三四五线的房子虽然普涨，但大部分涨幅不过50-80%，多的也不过翻了一倍，目前的价格大部分在七八千，少部分在一万多。 贵不贵?和小城市的工资收入比起来自然是贵，可是和通货膨胀、收入增长和一二线房价比起来却不能算贵。 三四五线小城这波上涨，有跟风因素，更多的原因则是洼地补涨。 货币超发多年，人们的收入也一直在上涨，房价还长期停留在四五千元，这是不合理的价值倒挂，和一线的八到十万，二线的三到五万相比，难道小城市的房子真的就只值四五千元吗? 所以三四五线这次上涨实质是房价纠偏和价值回归，但是，在上涨过程中，由于跟风和投机的因素，或多或少都会出现房价上涨过度。 不过，由于中国小城市绝大多数没有IP，缺少热点，除了个别如丹东、丽江、防城港这样自带IP和流量的城市，绝大部分并未进入投资客的法眼，小城市的投机炒作是有限的。 反而是像成都、西安、杭州、武汉、南京这一批二线网红城市，由于数量少，关注度高，又擅长自我营销，制造热点，成功煽动起了大部分投资客的热情，房价被轮番炒作，翻了一倍、两倍甚至三倍。 所以说，大潮褪去之后，哪里才是更危险的地方?到底是涨了80%的三线，还是翻了两到三倍的二线? 历史已经证明，过度炒作之后，不管是一线还是强二线，再强再有价值的城市也撑不住房价无休止的疯涨，北京上海一年多来楼市大幅回调，和近期陷入“崩盘”热议的厦门，都充分证明了这一点。 从过往的楼市经验来看，大涨之后，三四五线楼市被砸实然后横盘数年的概率很高，个别城市会步入阴跌，但不会大跌，更不会崩盘，因为投资客有限，不存在投资客大量砸盘退场的风险。和疯涨过度的二线比起来，小城市的安全系数反而更高。 退一步说，目前阶段，形势复杂多变，楼市、股市、汇市，都存在着极大的不确定性，一动不如一静。如果你卖了三四五线的房子，拿到这笔资金又准备做什么? 去赌一把股市，兑换美元，购买黄金，买大额保险，还是去币圈试试运气?你肯定说这些我都信不过，我想置换。 那请问置换哪里?去置换刚刚涨到巅峰的二线，然后吃到第一波下跌的红利? 你说那我直接买一线，请问北上深你是有宝贵的购买资质，还是有几百万的备用资金? 或者是干脆把现金放在手里，坐等贬值? 等你把这些问题都想清楚之后，你就会发现急于卖出手中房产是多么的盲目。不过，如果现阶段的你有靠谱的创业机会，我倒建议你不妨卖掉多余的房产大胆一搏，近阶段国家对实业和小微企业的扶持力度会加大。 虽然卖房创业一直是个梗，但时代和机遇已经变了，我们的思路也要跟着变。 4 再来说很多人担心的三四五线人口持续流出的问题。 一线和强二线对人口吸引力强劲不假，但高不可攀的房价已经形成了一道天然的屏障，阻止更多人进入围城的同时，还加速了围城内人员的逃离。 房价和人口，最终会在一、二、三线之间形成一个合理的纳什平衡。 也计有人会说，一线房价太高，三线机会太少，人口会更多流向房价相对低而收入相对高的二线。 我要说，这个说法在二线大涨之前是成立的，但现在，已经不成立了。 举个例子，目前郑州普遍房价一万八到两万，平均工资五千，去掉生活成本，普通人每个月能存下两千，想攒下一套房子的首付丝毫不比一线来得容易。 为了阻止人口的盲目涌入，房价已经自动设置了一道高高的屏障，最初是一线，现在是二线。在这道屏障竖起之前，一线和二线都曾有过为时不短的宝贵入场期，可惜的是，绝大多数人都漠视了。 从这个角度来说，一线和二线的高房价反而是对三四五线城市的一种保护，可以控制人口无限制的单向流动。 目前三四五线和一二线之间的人口流动是双向的，随着一二线房价的不断提升会达到一个平衡。 真正不可逆的反而是从农村到县城和三四线的人口单向流入，绝大多数年轻人从农村出来之后，就不可能再回的去了。只要城镇化进程还没有结束，三四五线城市的房价就始终还有支撑。 目前中国城镇化率为58.52%，根据联合国预估，我国的城镇化率在2050年将达到72.9%，还有很长的一段路要走。 至于房产税的问题，首先担心的应该是一二线的多套房拥有者，三四五线的房主，你的忧虑还早了点，请参看米宅今天的发文《你最担心的不应是房产税》。 5 关于三四五线的房子要不要卖，我最后重申一遍，目前阶段，一动不如一静。 不出意料，未来一年楼市将成为炼金之地，有价值支撑的城市持续坚挺，过度炒作的城市获利回吐，一年之后回头来看，这时的房价才代表一个城市的真实价值。 最后总结一下： 1、目前阶段，三四五线的房子刚需该买继续买，投资请止步！ 2、已经买了的，自住的尽管踏踏实实住，小城市房子一样有支撑； 3、多余的房产，除非有资格有能力置换到经过市场检验的北上深，或环京这类明显的洼地城市，否则不建议瞎置换； 4、不妨给自己一年的观望周期，一年之后再相机而动； 5、现阶段，卖掉三四五线的房子创业也许并不是一个盲目的选择，当然前提是靠谱的创业机会； 6、小城市赚钱不易，信息渠道闭塞，更要珍惜来之不易的房产和宝贵的现金。 如果，你认同，请把此文转给你三四五线的朋友、亲戚和同学！ |
