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【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

2018-3-13 21:48| 发布者: 你的蛋被盯上了| 查看: 555| 评论: 0

摘要: 汉德九洲城是郑州丹尼斯百货旗下全资子公司,洛阳汉德置业有限公司开发。该项目是西工区政府重点招商引资项目,前期宣传称该项目是洛阳市区规模最大的房地产开发及旅游文化综合项目。项目规划有购物中心、文化步行街 ...

汉德九洲城是郑州丹尼斯百货旗下全资子公司,洛阳汉德置业有限公司开发。该项目是西工区政府重点招商引资项目,前期宣传称该项目是洛阳市区规模最大的房地产开发及旅游文化综合项目。项目规划有购物中心、文化步行街、商务中心、高级酒店、高端公寓等。在九洲城之前,汉德置业还开发有里院里楼盘。

(每个评测项目满分10分)

项目规划评分6分

项目规划的总体评分为6,主要是由于小区居住密度过(容积率)高、绿化率较低、汉德开发实力和盈富物业服务平庸共同造成。汉德九洲城开发商头顶丹尼斯光环,但自身的开发实力在洛阳并非佼佼者,物业服务能力也属一般,从企业开发资质和盈富物业公司资质上也对其能力有相应的印证。

【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

九洲城项目占地面积869亩,规划建筑面积160万平米,共15栋楼,总户数2206户,车位1802个。小区容积率3.68,在洛阳算得上比较高了,高容积率必然导致绿化率下降,小区的绿化率也仅为30%。从今年6月份交楼起,业主对物业服务的各种投诉接连不断,一个临时出入证20元,装修建筑垃圾严格计算收费,非开发商指定的封阳台商每户要交3000元保证金。也许这些收费并不能指责物业违法,但却透露出丹尼斯精于计算的零售商本性,对资金链上的每个环节都试图压榨出一分利润。收费积极,服务迟缓成了物业服务的标志。

【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

但九洲城项目本身拥有极大的区位优势和规划优势,市中心核心区、近千亩大盘、规划有购物、SOHO商务、酒店、别墅级文创办公区等,整个项目作为文化旅游商业综合体而设计,这些都是九洲城的潜在优势。

公共配套评分9分

公共配套设施完善是九洲城项目最大优势,9分的评分在整个洛阳楼盘中是很罕见的高分。项目周边公共交通发达,距离建设中的洛阳地铁一号线应天门站和周王城广场站的距离都在2公里左右,距离洛阳火车站距离3公里左右。项目与百货楼商圈距离也很近,并且九洲城项目本身规划有25万平方米的丹尼斯百货,因此居家购物非常便利。

【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

九洲城毗邻洛阳第四人民医院,距离洛阳市中心医院距离也在3公里以内。在九洲城东隔壁就是洛阳著名的天堂明堂景点,从小区沿玻璃厂路向南2公里可达洛浦公园,沿唐宫路向西3公里就是王城公园景区。

【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

该项目周边有多所学校,唐宫路小学、玻璃厂小学、丹城路小学、洛阳第二实验中学,项目距离洛阳三中和洛阳十九中也不远。虽然学校不少,但拥有最优质教育资源的学校却一个没有,因此在教育配套方面稍显一般。

房屋质量评分6分

本次参与抽样评测的业主为九洲城5号楼128平米三室两厅两卫户型,评测人员为爱洛阳网家居频道专业验房师。验收标准按照国标和河南省相关标准。

【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

总体讲,以该业主为代表的九洲城房屋质量属于及格水准,无任何优势可言。但参与爱洛阳网家居频道验房的8号楼却出现较多的,面积大于20CM*20CM的墙面空鼓情况,墙面露沙现象也比较常见,阴阳角误差接近标准上限。参与抽样的该5号楼业主,门窗安装误差较大,已经影响到正常使用。综上表明,九洲城不同楼栋之间质量差异较大,这暴露了汉德置业施工管理能力的短板。

户型设计评分7分

参与户型设计分析的同样为该5号楼业主。据洛阳百禾装饰公司设计师分析,该户型整体布局比较合理,主卧客厅动静分离、南北通透、干湿分离、餐厨相邻。

【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

该户北面阳台赠送有数平米面积,与北阳台构成了一个约为10平米的空间,因此三室成功变为四室,这是一大惊喜。五号楼为2梯4户设计,大楼中部有中央藻井,这保证了最中间两套户型的通风和采光。连接两座电梯间的空中走廊,兼具观景功能,站在上面远眺别有情趣。

【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

但该户型在设计上也有诸多不足之处。厨房近乎正方形,会造成布局困难,冰箱只能外放门口餐厅,但餐厅宽度为2.8米,摆放冰箱和餐桌后,入户走道将异常狭窄。

【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

南侧次卧窗口进深1.3米,也就是说窗户缩进去了1.3米,导致该房间采光不佳。客卫干湿区域比例分配不当,卫生间过窄,放置马桶后根本没有放腿空间(难道只考虑男生站着么!),因此必须砸掉干湿分离区域的墙面,扩大卫生间区域,但随之带来的是盥洗区域面积变小(这个客卫太让人纠结了)。

【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

主卧和南侧次卧的飘窗部位,上部有横梁,下部是地台,给人压抑的感觉,建议装修时拆除地台增加透视感。主卧卫生间面积较大,作为一个使用频率不高的区域实在有些空间浪费,建议改为衣帽间。

社区配套评分7分

九洲城小区配套规划比较健全,但大多数配套试图通过商业设施实现,因此小区内“物尽其用”,没有建设过多余的休闲娱乐设施。从小区绿化上可以看出,汉德置业成本控制严格,没有栽种珍稀苗木,仅仅做到了适度的绿化。

【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

九洲城目前建成并投入使用的配套只有一个丹尼斯便利店,幼儿园建筑本身已经完工预计会很快投入使用。综上,我们给出谨慎的评分7分。

总评得分7分

项目优势

1.项目停车位配套充分,满足长远需求;

2.周边交通便利,距离火车站等交通枢纽较近,同时能享受到洛阳地铁一号线便利;

3.周边商业设施完善,购物便利;九洲城本身作为文旅商业综合体,大大方便小区居民生活;

4. 周边医疗教育资源丰富,距离主要景观休闲区也很近。

项目劣势

1.项目住宅密度过高,绿化率低;

2.物业服务不佳,收费积极、服务迟缓;

3. 房屋质量与房型设计较为普通,与丹尼斯光辉形象形成反差。

【房产测评】九洲城:位置好,不能代表一切!!!

汉德九洲城作为丹尼斯百货全资地产项目,优势与劣势都很明显,区位优势和周边成熟的配套资源成为其先天禀赋的优势,但项目本身的品质和配套服务的劣势使得该小区整体质素只属洛阳中等水平。本文题目也很好的体现九洲城项目的特点——一流区位、二流开发、三流服务,搞零售出身的丹尼斯在开发该房产时用了太多的精力去算计和控制成本,虽然小区整体品质与房价呈正相关毋庸置疑,但盈富物业成了项目后续盈利的工具,根本忽视了服务才是立命基石。一个优质的项目因此变得平庸!(原创内容,禁止转载)

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